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出台公寓服務費框架可限制糾紛?

市人委會最近頒行公寓住房管理、運作服務費框架(簡稱為公寓服務費框架)。據此,本月10日起開始採取新服務費框架於本市約1000幢國有公寓的管理、運作工作。市建設廳住房與辦公室管理科(為市人委會參謀頒行此服務費框架的單位)科長阮清海已就此問題接受了記者採訪。
本市國有公寓已從4月10日起採用新出台的公寓管理、運作服務費框架。
本市國有公寓已從4月10日起採用新出台的公寓管理、運作服務費框架。
作為住房買賣合同的協議基礎

記者(●):請問,頒行公寓服務費框架的目的是什麼?實際上,本市提出的價位遠遠低於目前許多公寓正採取的服務收費?
市建設廳住房與辦公室管理科長阮清海(▲)
:公寓服務費框架用於為落實《住房法》第一百零六條規定國有公寓管理、運行費徵收工作服務。另外,也作為各方在協議簽署國有公寓住房買賣、出租、先租後買合同時,或解決關於住房管理、運作單位與公寓住房持有者、使用者之間糾紛的基礎。另外,若各方對公寓服務費的意見不能一致,就採取此框架價位為準。

對於公寓管理企業獲提供服務輔助,或從公寓公共面積的經營活動取得收入,必須列入管理、運作經費,以調降服務收費,甚至可降至低於框架中服務費的價位。

●公寓服務費框架是否採用於本市全部國有公寓?
▲上述新服務費將對國有公寓住房採用,但不包括如下場合:未經改建、重建的殘舊公寓;只供大中學生和工人按集體方式居住的社會公寓;已在公寓會議和公寓住房買賣、出租、先租後買合同上統一管理服務費的國有公寓。

各商業公寓不必採用上述公寓服務費框架,而只供公寓開發商和管理、運作單位參考以提出合理的收費額。每幢公寓的服務費由公寓會議基於居民的認同上作出決定。
須確保服務費收支公開、透明
●各有關單位對實施上述服務費框架的責任如何?
▲公寓開發商、住戶管委會和管理、運作單位每月向各業主、使用者收費,具體收費等於公寓住房服務費框架規定價格X公寓住房面積(或公寓住房之外共用面積)。公寓服務費收支、核算和其他各收入來源收支工作須確保公開、透明。實行每月一次的收支公佈,或非定期公佈(若有過半住戶數量要求)。
公寓住戶管委會要在公寓住房管理、運作服務費框架的基礎上主動按《住房法》和建設部2016年第2號《通知》計算、提出公寓服務收費額,提交公寓住房會議決定。在統一服務費後,須以書面向建設廳、財政廳和郡、縣、坊、鄉、鎮人委會報告以便跟進、檢查。對於由企業管理、運作的公寓,住戶管委會須跟進合同落實情況和檢查按合同的財政收支情況以向公寓會議報告。

●您認為,公寓服務費框架的出台可否解決各種公寓糾紛問題?
▲實際顯示,尚存在的公寓糾紛主要與共用面積、私人面積;公寓維修費;住戶管委會的成立等問題有關,關於服務費的糾紛事項不多。一般公寓糾紛的起源主要由開發商在成立住戶管委會之前收取的公寓服務費高於規定價位或住房買賣合同所列的價位。

●萬一發生與公寓服務費有關的  糾紛,法院是否會根據此服務費框架來判決?
▲若發生公寓糾紛,而開發商提出的公寓服務費高於住房買賣合同上價位(在召開公寓會議之前),法院將根據此框架來判決。屆時,服務費將不可超出本市規定的價位。至於與公寓會議已通過的公寓服務費有關的糾紛場合,法院會根據各方之間的民事合同來判決。因為公寓服務費由公寓管理、運作單位提出,而該單位由公寓會議選出。在發生公寓服務費糾紛過程中,管理、運作單位可暫時按本市頒行的服務費框架來收費直至糾紛得到解決為止◆
市建設廳住房與辦公室管理科長阮清海提醒,公寓服務費不包括共用面積維修費和存車、燃料、能源、生活用水、電視服務、電話等服務費,以及業主、各住戶所使用其他服務的費用。

上述服務費框架未包括桑拿、游泳池、互聯網、網球場、有線電視等附加服務費和未包括增值稅(若有)。因此,根據各自公寓的附加服務,開發商、住戶管委會,或公寓管理、運作單位將提出合理的服務收費額。

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