在守添新都市區購房是否要多交土地使用費?

為獲得准許發售未來形成住房,守添新都市區各開發商須與市人委會簽訂若有要求將另繳土地使用費的承諾書。那麼,購房者是否受到影響?

位於第二郡守添新都市區的The River 項目。

位於第二郡守添新都市區的The River 項目。

房價上漲
守添新都市區重啟帶來的第一個喜訊是本市准許若干項目發售未來形成住房。據此,市建設廳發文准許位於守添新都市區、滿足發售條件的若干項目得以售房,分別是:共有472 間住房的守添觀察塔複合區(Empire City)、共有525間住房的The River項目以及共有456間住房的守添Metropole項目。

據記者瞭解,雖然上述項目已有移交土地決定、已繳納土地使用費,但准許發售的條件是開發商要與市人委會簽訂若有要求將另繳額外土地使用費的承諾書;本市也不把全部土地交給開發商,而保留若干地皮,以便日後讓開發商履行承諾。觀察正在發售的項目發現,第一個令人關注的是房價上天。某柔姓客戶選購The River項目中的一間住房。
 
開發商(守添北區一成員有限責任公司)已施工完畢地基部分,正建設地面建築。根據法理資訊得知,項目所屬建設-移交(BT)合同,旨在給投建北面居民區技術基礎設施結算及完善守添新都市區北-南軸;於2016年4月簽署土地移交決定, 2017年4月簽署准許投資決定。今年,市建設廳發文准許“滿足條件”的開發商發售住房。聽聞項目要多繳土地使用費的資訊,柔氏向諮詢人員提問:“由誰繳這些費用?”對方告知:“開發商要繳全部土地使用費,此條款明寫在購房合同裡,房價已包括這費款在內。”

然而,面積近70平方米的住房售價約為100億元,算起來每平方米的售價是1億5000萬元,此房價讓柔氏猶豫不決。這也是她儘管已付2億元訂金,而開發商已發售兩棟住房,但她仍未決定購買的原因。守添The Metropole項目的房價也一樣,每平方米約為1億5000萬元。

以開發商立場,國祿發股份公司董事長范光興告知,住房已賣給客戶,如果日後須多繳土地使用費,開發商就要付費;在任何情況下,不得另外向客戶收費。這是合同的註明。守添The River項目開發商─守添北區一成員有限責任公司副總經理阮梅寶釵肯定,開發商要負責繳所有土地使用費。

等待確定土地使用費
據職能機關表示,目前有關守添新都市區住房項目的土地使用費獲規定如下。對於BT項目,以前本市申請並獲政府准許同時結算,後來財政部發出指引,在簽訂合同時要確定地價、工程價值。然而,按第108號《議定》規定,有兩個簽訂合同的時間,一次是非正式簽字和另一次是正式簽字。在非正式簽字的合同內容寫明各方的義務與責任,就是要確定地價、工程價值,所以在簽訂非正式BT合同,本市確定各方的所有義務。簽訂非正式BT合同之後,要花一段時間來完成BT項目投資證書,准許投資住房項目,簽署移交土地決定,然後才簽訂正式BT合同。從非正式簽字到正式簽字要等一段相當長的時間。

後來,政府監察署介入並認為,財政部的指引是指正式簽訂合同而不是在簽訂非正式合同的時間。此時又發生新情況,所屬BT合同的項目有三個時間:非正式簽字、移交土地決定以及正式簽字。目前,本市建議政府按照以下方案處理:聘請諮詢單位審定移交土地時的地價,將結果轉至國家檢算機關以根據政府監察署之前所作的結論提出意見。此事獲市人委會責成市資源與環 境廳負責聘請諮詢單位。

對於指定移交土地的項目,將重新計算土地使用費。政府監察署認為,根據盈餘法計算是不正確的,所以市資源與環境廳正聘請諮詢單位重新計算。對於此場合,批准地價的職能機關是市人委會◆
 
市房地產協會主席黎黃洲認為,在與客戶簽訂合同裡,如果寫明“房價已包括土地使用費”,開發商就要承擔後續的所有風險。但如果開發商又在合同裡多加因政策調整將不承擔風險的內容,那麼情況就不同了,所以客戶務必慎重閱讀合同內容。

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