設法處理擱置項目

據國家銀行的統計數據,2016年至2020年階段,各家商業銀行的呆賬總額約為300萬億元,其中抵押財產是擱置項目的呆賬佔約七成。為了處理這些房地產項目,市房地產協會(HoREA)認為,若項目的用地期限規定是從項目投入運營時開始計算,將能夠吸引投資商參與這些項目。

第一郡Saigon One Tower項目正公開拍賣。

第一郡Saigon One Tower項目正公開拍賣。

交地時間未合理
HoREA最近建議國會常務委員會、政府總理和資源與環境部規定用地期限是從項目經驗收移交後投入運營時開始計算。HoREA表示,按規定有期限用地內容的2013年《土地法》第126條,對於組織,用於實行投資項目的交地、租地期限為50年(對特殊場合為70年)。對於目的為出售,或出售結合出租的住房經營項目,向開發商交地期限根據項目的期限;具有土地使用權住房的購買者有權長期用地。關於交地、租地期限的規定存在不足之處,未合情理。

對於大部分房地產項目,在完成場地清拆補償工作和獲得1/500細則規劃批准後,省級人委會主席將向開發商簽發交地、租地和確定用地期限(用地期限通常是50年)的決定。然後,項目開發商進行基本設計、技術設計審定及申發建築許可證等的手續。項目在辦理好這些手續後開展及建竣(約3年),將獲得驗收及投入運作。從那時起,開發商向客戶交房,只保留商業服務、辦公室、出租住房等區域以經營,然後才開始收取營利。由此,若按上述規定,項目的實際經營期限只約有47年。
 
HoREA主席黎黃洲認為,若規定用地期限從項目投入運營時開始算起,可能產生開發商蓄意延遲項目完成時間的情況,先對開發商造成不利,具體是其資金無法周轉、錯失商機等。與此同時,《土地法》、《投資法》也提出很多關於開發商的義務和處理、制裁措施(包括回收緩慢開展的項目、沒收保證金等)的規定。不僅如此,在房地產市場遇上危機、凍結時,許多項目被擱置,引發大量積存房地產產品和高達200萬元的呆賬。按市資源與環境廳的報告,近年來已有500多個項目被勒令停止施工、回收和取消交地、租地決定。而這些是項目買賣、轉讓市場(M&A)的潛力供應來源。

確保權益以招商引資
為了處理呆賬難題,國會2017年頒行關於徹底處理呆賬的第42號《決議》已提出對呆賬的保證財產,其中大部分是符合房地產項目的處理的機制與方案。據此,資產管理公司(VAMC)負責接收各抵押項目,對呆賬作保證。只在2018年前10個月內,本市23個房地產項目已成功轉讓給新開發商。各個新開發商收購和重新施工擱置項目一事已為促進房地產市場復甦和重新增長作出切實貢獻。然而有一些項目擱置了很多年,甚至上十年,在轉讓給新開發商後,其用地期限已縮短很多,令二級開發商和投資商、客戶權益受損。
 
具體是座落在第一郡咸宜街1號的Saigon One Tower複合高層大樓項目,是VAMC公司公開拍賣的首筆房地產呆賬,但至今仍未找到新開發商。該項目於2008年動工,至2011年在完成八成總體建設工作量時就停滯至今。實際顯示,若在今年內成功拍賣,項目的用地期限只剩下40年。黎黃洲主席認為:“Saigon One Tower的起拍價為6萬1100億元,如果用地期限是項目投入運營後的50 年,可調升起拍價,同時也對投資商更具吸引力。”

為吸引房地產投資商參與處理擱置項目,HoREA建議審議、修訂關於用地期限的規定,調整交地、租地期限是從國家權力機關簽發交地、租  地《決定》之日,或從項目落成啟用開始算起。  黎黃洲主席表示:“若規定項目的用地期限從項目投入運營時開始算起,可確保投資商的正當權益,  至於按國會的第42號《決議》處理呆賬的場合,將有助確定項目的實際價值,從此增加國家財政預算收入。”◆

潘 黎

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