个人住宅占大多数
根据市人委会日前向市委常务处提交关于2021至2030年阶段住房发展计划中期实施结果的报告，本市2021年新建住宅面积已超标，达490万平方米。可其中，民众自建的独栋住宅占76%，余下是商业项目的住房。而在2022年，全市新建住宅面积达845万平方米，超标28%，其中民众自建的独栋住宅仍占73%。仅在今年前6个月，本市新增住房面积为198万平方米，达全年指标的16.1%，其中独栋住宅比例占94%，其余为商住房；没有新增的社会住房建筑面积。综观以上参数，不难看出，民众自建的独栋住宅是占“压倒性”比例的。
来到本市郊区各个郡、县，如新平、新富、第十二郡等，笔者注意到大多数新开发的区域都是独栋住宅；甚至很多区域以前都是违章建设的“热点”地带，完全没有电、水、街道等技术基础设施，但建设后却以某种途径获得了投资一些必要的基础设施或公用设施。不少民房都是沿着各条小径或河涌自发建成的狭窄管型房屋。由此也形成了千条巷弄、建筑密度极高的城市结构，而交通、排水用地却十分有限。具体是，旧邑郡的多个区域以前是地基较高的，例如第九坊的阮文魁街，可现在每当下雨，各民户都要承受水淹之苦。在过去的8月份，这条街道有近10天都是“一片汪洋”。或是守德市的守德市场区域、柯万斤、杨文甘、胡氏思等干线也经常发生严重受淹，每当强降雨，有些路段的水淹深度几乎近半个轮胎。此外，上述区域还面临交通超负荷问题。
交通专家们最近的一项考察显示，在各条如：长征街和黄文树街（新平郡）、潘登流街和阮俭街（富润郡）、欧姬街和垒半壁街（新富郡）、平盛郡白腾街等，高峰时段的两轮车行驶时速仅约8至10公里。甚至有时会出现严重的拥堵，车辆时速低于3公里。至于汽车在高峰时段的时速仅为6至8公里，几乎相当于人们的步行速度。
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第八郡第一坊大翁涌沿岸的自发性违章房。 |
紧凑的都市发展
经济专家黄世游博士以世界许多国家的实际情况为例子指出，在20世纪的60年代，新加坡也存在如本市当前的同样城市问题，他们的解决方法是应用推拉政策。拉动是鼓励人们住到设施良好的高层公寓；而推则是不鼓励民众住在独栋房子。成果是，由于为基础设施发展和绿地开发创造更多的土地储备面积，如今的新加坡已是一个绿色发达国家。韩国的住房政策也是贯彻一致的，大部分民众都住在高层公寓，腾出空间来留给基础设施和绿化带，他们也取得了成功。据2021年的正规统计数据，在韩国的独栋住宅比例是20.6%，公寓住房占比例为79.4%。因此，“地紧人挤”的本市应该参考这些模式。
密切关注全国、包括本市在内的都市发展情况的越南不动产协会副主席兼秘书长杜曰谦建筑师提意见，都市发展不仅是如之前般只需要建造住宅和分区，还必须逐步形成基础设施同步的新都市区，包括社会基础设施、技术基础设施和住房。
与此同时，市建设厅一位领导表示，本市目前的观点也是将住房模式从低层转变为现代化高层，增加公寓住房在建设投资项目中的比例；鼓励企业建造社会住房供出租和购买；实施鼓励廉价住房建设项目政策，以满足低收入人群、尤其是河涌上和沿岸需要搬迁、安置的民户或居住在老旧、严重损坏公寓的民户。
本市建筑师原副师长武金刚博士在评价本市可持续都市发展模式时提出：都市整饬方案应遵循TOD模式（以发展公共交通系统为定向，作为都市规划与发展的基础；以交通枢纽作为居民集中点，旨在提高土地使用和公共工程的效果，有助于减少交通拥堵和环境污染）。 TOD模式都市必须与本市以及本市都市区域的交通系统投资建设计划与规划相结合。
经验来自突破
如果有人20多年前到过第四郡和第七郡（从本市芽皮县划分），如今重返将会惊讶于这里有很多高楼大厦和排列整齐的街区，以预留土地面积作交通、绿树和公园用地。看到第四郡庆会湖公园的绿地和中心广场，每天来散步、锻炼的人流络绎不绝的情景，人们难以想象这里曾经是一条受严重污染的河流，连接着有上千民户居住的滨艺涌。
自2010年至今，第四郡已按整饬河涌上和沿岸住房主张投建规模为17.6公顷（清拆搬迁1600户）的庆会湖公园项目。在开展此项目的同时，第四郡还安置各个拆迁户到获投资重建、配套设施齐全、生活条件比以前好的公寓居住。
邻近第四郡、已经和正在是本市模范都市区的富美兴都市区（第七郡）在5月19日迎来成立和发展30周年。回忆30年前的1993年，很难想象这片位于本市南面的湿地能够成为卫星都市，且成为本市规划突破的标志。此项目源于中央贸易与发展集团投资建设的阮文灵大道，长近18公里、宽120米，横跨了沼泽地；同时，在150公顷公共工程用地上投建现代化技术基础设施和环境处理系统，并将其移交给市政府作公共服务开发。
在分析“富美兴现象”的成功时，多位都市规划、管理专家强调，首先是市政府在都市发展管理上的突破，打破了规划提案边界的硬性观念－－项目必须遵循行政管理边界。此也是高层公寓开发和管理的突破，为民户创造舒适、设施齐全、安全的居住环境。富美兴新都市区的成功之后，高层公寓楼的建设趋势和高端公寓市场迅速增长。高层公寓、高层建筑模式已确定是有效的投资回报◆
经济专家黄世游博士表示，在本市的多个郡、县、尤其是郊区，主要是2至3层楼高的房屋。如果平均高度提高到10层，情况就会大不相同。如果把3、4栋现有房屋叠建起来，那么用于住房的面积只需现有面积的约三分之一，另外的三分之一面积可以用来建设交通、公园、绿树和其他基础设施，余下的面积则是每个公寓区的私有空间。届时，城市将会更加绿化、舒适。调整都市发展形态，从目前的管型房屋转为发展高层建筑和公共交通，应是本市总体规划发展的重点。若这一点不能得到改善，本市将很难成为一个具有良好生活质量、能够与区域的其他都市竞争的现代化城市。
