内容并不新颖
据市法律大学商法系讲师吴家黄硕士肯定，第22号《通知》只修订关于“住房抵押贷款”的2016年第41号《通知》第二条第十一款。据此，对于个人的住房抵押贷款必须满足条件，其中有住房已依住房买卖合同完成以移交的条件。在第41号《通知》，此内容只是“住房依住房买卖合同完成”。即是第22号《通知》更明确地规定住房抵押贷款条件是住房处于随时移交状态。因此，这不是完全新的规定。此前，规定银行、外国银行分行资本充足率的第41号《通知》（第22号《通知》第一条第一款修订、补充）区分“房地产担保贷款”和“住房抵押贷款”的两种贷款。对住房抵押贷款的解释如上所述，至于在第二条第十款规定的房地产担保贷款是指向个人、法人提供的贷款，用于购买房地产或开展房地产项目，并按担保交易规定以从贷款形成的房地产、房地产项目作为担保物。第22号《通知》没有修订此项内容。
据国家银行颁佈的2022年第601号公文解释，《住房抵押贷款》中的“住房”是指在土地上已完成的建筑工程，目的是居住和为家庭户、个人的生活需求服务，按买卖双方的住房买卖合同以移交。若住房未按买卖合同完成，则不符合住房抵押贷款条件。根据上述解释，“住房抵押贷款”不适用于未来形成的住房。然而，若个人需要贷款以购买未来形成的住房，仍可以将该未来形成的房地产作为担保物，并按第41号《通知》第二条第十款规定对“房地产担保贷款”采取信贷风险系数。
关键是风险系数
对于经济专家要求釐清第22号《通知》内容以避免误解的意见，一家总部位于本市的商业银行总经理表示，新《通知》要注意的问题不是文字，而在于国家银行调降用于购买社会住房、工业区房地产的贷款和农业农村贷款的风险系数。然而，新《通知》仍将对以未来形成的住房抵押贷款的信贷风险系数维持在30%至120%，具体取决于担保比例（贷款余额和担保财产价值的比例）。若个人的房贷没有关于担保比例的资讯，则将采取最高为150%的风险比例。因此，第22号《通知》对银行的放款活动具有导向作用。也就是说，若银行的所有者资本不增加，而银行想扩大信贷，当然要优先向低风险对象放贷，例如：已完成的住房、社会住房、工业房地产等项目。至于高风险的贷款，银行会将贷款限制在一定额。据此，对于未来形成住房，若他们购买的项目未完成法理手续，贷款将更加困难。他说：“虽然影响到银行的贷款活动，但我认为，第22号《通知》的实践性很高。因为在过去10年来，不少未来形成的住 房项目儘管已向购房者收取大部分房款，但没如期交房。在这一系列风险中，不仅购房者焦虑不安，而银行也面临呆账处理压力。从另一个角度看，银行优先已完成的项目可以说是自7月1日起对未来形成住房的开发商来说是一项挑战。”
吴家黄硕士告知，第41号《通知》和第22号《通知》的调整范围是对越南银行和外国银行分行资本充足率的规定，不是对商业银行放贷条件的规定。另外要注意，2014年《住房法》第一百四十七条第二款（即将是2023 年《住房法》第一百八十三条第三款）肯定：在自己的合法住宅用地上建设未来形成的住房的组织和个人；购买住房投建项目中未来形成住房的组织、个人可以 在越南运作的信贷组织抵押该住房以贷款用于建设住房或购买该住房。他建议：“国家银行的《通知》不能违反国会颁佈的法律规定。因此，国家银行也许应该调整规定中的术语，使其与《住房法》、《房地产经营法》等现行法律文本一致，以避免出现不同的理解，或在第22号《通知》出台后作出更明确的解释。”◆
