房屋租賃合同約定條款不明確引發爭端

不少房東因與租客發生爭端而陷入“哭笑不得”的處境,原因是房屋租賃合同的條款不明確。不僅如此, 討回已出租的房子也是困難重重。

(示意圖源:互聯網)

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那麼,法律對上述問題有何規定,房東和租客如何協商以不違反法律規定?

許多房東被投訴
將房屋出租是多人採取以增加收入的措施。然而,發生爭端時,連房東和租客都不瞭解法律規定或不掌握房屋租賃合同中的條款內容,導致一旦發生爭端,雙方都沒有證明自己受損的依據。

家住富潤郡的范氏清瑩(化名)是有過這種體驗的人。2018年她將自己的房子出租,每個月租金為1300萬元,租期為1年。雙方協商押金是3900 萬元。然而,當租賃合同逾期,租客卻歸還已經破損多處的房子。清瑩認為租客必須賠償損失,所以不退還押金。一年後,租客為此打官司。

類似的,家住平政縣房東蔡氏花也因房屋租賃合同存在爭議而被租客告上法庭。具體是,2018年5月,阿花與趙飛雄和范有福簽訂房屋租賃合同,讓他們租用自己位於平政縣豐富鄉的房子以開一家飯店,租賃時間為5年。按協議,阿花同意讓租客維修若干區域,但不得讓其他人入住。移交房子後,阿雄進行維修房子但阿花不同意。認為房東違約,租客便打官司並要求終止租賃合同及賠償損失。兩年後,平政縣人委會進行初審,認為租客違約導致合同無法生效,所以不得討回押金。此外,租方還要給房東支付租金到其員工搬離上述租房為止。不同意上述判決,租方抗告。至於阿花,她想知道在法院處理糾紛期間,她可否討回房子以給其他人租用?

要等判決生效?
市律師團蔡文鍾律師回答,在處理糾紛期間,想知道房東可否討回房子以給他人租用是要根據合同中已簽訂的各項條款。然而,如果租賃合同尚未到期,在房東或租客正在要求法院介入處理的期間,該合同仍有效,不被解除或終止。因此,在等待法院   判決期間,房東不得將房子給其他人租用。

另一個問題就是:如果租方已經將鑰匙退還給房東,但其財物、東西   仍未搬走,可否視為租客仍繼續租用房子?

至於上述問題,市律師團黎忠發律師認為,租方歸還房子的義務是向房東歸還保持原狀的房子(自然損壞或根據協商歸還的現狀除外)。即在移交鑰匙之時,租客務必將自己的財物搬走。如果租方只歸還鑰匙,所有財物都放在租房就被視為租方不完成移交義務。此時,房東可以拒絕移交財物或討回房子時,房東須通知租方有關搬移東西的事。如果通知之後,租方仍不將他的東西搬走,可視為租方拒絕上述東西的所有權,房東可以任意處理(若財物不屬於登記所有權)。處理財物給房東帶來的損失,如:僱用人工、清拆等等,房東可以要求租方支付上述費用;若租方拒絕,房東可以要求法院介入處理以保護自己的權益。

至於租方願意移交房子的場合,黎文鍾律師認為,如果租方已把鑰匙歸還給房東(在等待法院處理期間)讓房東找其他人租用,此時,此舉可視為是新的協商。如果後來法院宣佈租方違約,租方可以自移交房子之日起不向房東支付租金。

如何按法律規定討回房子?
據法理專家稱,法律對租客還在租房內,可房東要討回房子的規定尚存在漏洞,不少場合以“暴力形式”討回房子釀成不良後果。

據黎忠發律師稱,按現行規定以免發生違法行徑,房東只有唯一的方法是到法院起訴,只有合法命令才能獲得強制履行。雖然現在房東可以委託人委會或公安機關或若干其它機關介入處理,但如果租客沒有犯下其它違法行徑且蓄意留在租房內,上述單位也無法進行強制◆
 
房屋出租應注意事項
市律師團杜玉清律師提示,房屋租賃合同是財物出租的合同之一,因此,它被視為民事交易,由雙方協商以達成各自的利益。在租賃財物合同中,出租方給承租方在一定的時間內轉讓財物使用權。租賃合同到期,承租方須歸還已租用的財物。以免發生糾紛,移交房屋時,雙方須成立移交協議並清晰的描述移交時房屋的所有情況。雙方應請一個傳達單位客觀地將移交的事情記錄下來,如果承租方造成房屋的破損就以此作為依據要求賠償,確保雙方財物不會損失。 

至於清瑩的場合,需根據租賃合同中的內容以處理合同終止後可否退還押金。如果須退還,清瑩務必將押金全額退給承租方。如果押金用來扣除承租方尚未支付的電費、水費、稅務、電話費、網絡費以及其給房子造成的破損等等費用,房東必須將剩下的款項退給租客。

雪 梅

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