買賣持有共同所有權房屋注意事項

目前,購買持有共同所有權的住房較普遍,並成為資金有限購房者的選擇,因為一般價格低於市價。然而,買賣持有共同所有權的住房潛伏有關法理的大風險,這是值得購房者擔憂的問題。

(示意圖源:互聯網)

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持有共同所有權的住房是多人共同持有住房所有權,土地使用權證書(“紅簿”)、房屋與地上附加物所有權證書(“粉紅簿”)有註明各個所有權持有者的相關資訊。共同“粉紅簿”是給予至少兩人簽發,而他們之間非是夫婦或父母與子女的關係。根據2013年《土地法》第九十八條第二款規定,若許多人共同持有土地使用權、住房和地上附加物所有權,“紅簿”或“粉紅簿”上要註明共同持有者的姓名,每人獲簽發一份證書。若各使用者、所有者提出要求,也可以只簽發一份共同使用的證書,並由一人為代表保管。

實際上,買賣持有共同所有權的住房法理方面很複雜和潛伏風險。因為屬於持有共同所有權的財產,所以各個所有者對該份財產各持有同樣的權利和義務。2014年《住房法》第一百二十六條第一款規定,“出售持有共同所有權的住房時,務必得到各所有權者的同意。對於某名所有者不同意出售的場合,   其他所有者有權依法律規定要求法院處理。各個所有者獲優先購買,直到他們都拒絕,才能出售給他人。”由此看來,在確認各名所有者同意的過程中,持有共同所有權的房屋買賣方面遇上不少困難。只要有一人不同意,就得要求法院處理,所以住房轉讓手續相當複雜。

購買持有共同所有權的住房,經常在使用過程中面臨糾紛危機。各個所有者購買地皮以建房但對使用、決定用途、在該財產中所享收益和利潤等方面達不成協議,容易發生有關各方權利及義務的糾紛。想抵押持有共同所有權的住房,必須按2014年《住房法》第一百四十五條規定獲得各個所有者書面同意。據此,按《民事法》,共同持有住房所有權的人在履行住房抵押貸款人義務中有連帶責任。如此,接受抵押人有權要求共同所有權的任何持有者均要履行全部相關義務◆

越南潘Law律師事務所 潘武俊律師

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