以存管合同保障購房者權利

最近,與其給開發商付定金以購置期房,多個項目已採用不動產存管協議合同方式,其中的三方包括購房者、開發商以及銀行。不少意見認為,這是符合的方式,有助於客戶在最早時間接觸到自己關注的項目,限制資金風險。然而,為了確保購房者的充分權利,必須得到職能機關的嚴密監控。

存管合同也是一種付定金方式。(示意圖源:互聯網)

存管合同也是一種付定金方式。(示意圖源:互聯網)

按照上述合同方式,客戶必須繳納一筆款項到被封鎖的共同賬戶。到了雙方協議的期限,如果項目具備出售條件,這筆款項將轉成簽署購房合同時的首付款或給客戶退還。合同內容也包括購房者或開發商不履行義務的罰款條款。

滿足共同趨勢的措施
艮文力金融專家指出,國際慣例是客戶要購置任何商品時都必須付定金以有權優先購置自己希望的商品。存管合同也是一種付定金方式,所以法律上是合法的。參與合同的各家銀行也遵守法律規定。

Cen Invest集團副主席范清興告知,在一般經營活動來看,協議存管以有權購置房地產是獲多個國家採用,滿足共同趨勢的措施之一。信譽好,擁有優越位置的項目,項目質量高,瞄準小眾市場或擁有合理價格政策吸引客戶關注的開發商可以在出售之前對項目的購買力進行需求試探活動。
 
實際上,很多項目已採用付定金的方式。而存管合同是以有效力的條款、封鎖賬戶來保障的三方民事合同,所以開發商不能使用這筆款項到其他目的。這是有助於開發商可以主動制定經營計劃,能預估購房的客量以及制定價格政策依據,有助於客戶可以以低價接觸不動產。與一般的付定金方式相比,客戶也可以減少更多風險,因為要是發生事故,一般的付定金方式難以從開發商或中介取回款項的。

對合同條款具體化
有關此方式會否違反《不動產經營法》規定的籌資條件的問題,不動產協會主席阮陳南表示,籌資方式屬於獲出售期房的條件的路線圖規定。開發商只可以在完成:繳納地稅、具備建築許可證、已建設地基、具備國家管理機關的住房出售許可證通知等各項手續後才能出售期房。屆時才可以簽署買賣合同。

各方之間按照存管合同的協議是按照《民事法》,尊重雙方的民事自由權。存管的性質猶如留位子,體現自己對項目的關注。阮陳南主席指出,尚未進行買賣就不屬於《不動產經營法》的範圍。然而,存管的款項僅應在10% - 20%之間是合理,要是過高的話,一旦項目不能開展或開展進度緩慢會給購房者帶來風險的。
 
此外,儘管賬戶獲封鎖,對買賣雙方都安全,但要是項目不具備充分出售條件,仍可能會發生糾紛要打官司的。合同中註明購房者或開發商不履行義務會被罰款。如果購房者被罰,可以從他們在賬戶內原有的款項扣除。至於開發商違反的話,如何取得罰款,如何處罰呢?在這種情況下,銀行的角色也尚未明確。因此,應補充、確定此問題以確保各方公平。

經濟專家武庭映也認為,與證券市場一樣,簽署存管合同以購置期房是不動產的一種衍生產品,法律不禁止就可以進行。對開發商來說,這是有計算、有調整的創意做法,是正常活動。為了避免風險,所有民事合同都應對每個情況詳細地規定具體的存管條款。預測若干可能性以及處理的措施,之後按照合同來解決。同意就簽字,不同意就作罷。
 
河內不動產俱樂部副主席阮世蝶建議,必須進行系統化,在存管合同中完善三方的權利。鼓勵此方式,但管理機關要嚴密監控。對於購房者,為了確保自己的權利,在簽存管合同之前,務必仔細瞭解開發商的能力,項目質量,作擔保的銀行的能力等因素◆

潘 南

相關閱讀

最多點擊

國內經濟

木製品行業2萬勞工失業

〔本報消息〕由市木製品和美術工藝協會與各合作夥伴配合,於日前進行有關新冠肺炎疫情影響的一次全面考察已獲公佈。據此,在參加考察的124家木製品行業企業中,有75%企業告知,初步損失估計約3萬零660億元。

我國多地電子商務有待發展

〔本報消息〕工商部所屬電子商務和數碼經濟局長鄧黃海,在工商部與世界銀行駐越南代表處昨(7)日上午在河內配合舉行的越南數碼經濟輔助政策問題研討會上認為,過去期間,越南各大城市的電子商務比較發達,但在其他地方的電子商務欠佳,尤其是在偏遠省、市。

節後物價略升

〔本報消息〕據工商部的報告顯示,今年春節期間市場相當平穩,商品供應源豐富,多家超市、市集的營業時間一直延至年卅下午才結束,並於大年初一、初二就已正常服務。

各銀行加強處理呆賬

去年底,銀行系統信貸比2017 年同期增約14%。信貸組織系統的內部呆賬率達1.89%,比2017年底的1.99%下降。今年,信貸將有符合的協調管理,定向指標與提高信貸質量緊密相關,同時重組各信貸組織結構和加強處理呆賬。

世界經濟狀況

美股一週內二度熔斷

據外電報導,美股三大股指12日再次暴跌觸發熔斷。美國股市至今共3次熔斷,兩次發生在本週。

美擬對 2000 億美元中國商品徵稅

綜合報導,美國對2000億美元中國輸美商品徵稅計劃的公眾意見徵詢期於當地時間9月6日結束。有報導稱,儘管九成參與者持反對意見,但美國政府仍將繼續推進對中國關稅措施。對此,中國商務部發言人高峰6日回應稱,如美方不顧徵求意見中絕大多數企業的反對,一意孤行,對中國採取任何新的加徵關稅措施,中方將不得不作出必要反制。高峰重申,任何施壓措施對於中國都是無理、無效的。

法經濟部長籲歐團結抗美

綜合報導,法國經濟部長勒梅爾在南部普羅旺斯地區艾克斯市舉辦的經濟論壇上,指責美國在國際貿易問題上正在“分化法國和德國”,在當前貿易戰的背景之下,他呼籲歐洲團結一致,並肩作戰。

歐盟在 WTO 就美鋼鋁關稅提起磋商請求

綜合報導,世界貿易組織(WTO)17日向記者證實,歐盟已於16日向世貿組織就美國最近實施的鋼鋁關稅提起磋商請求。世貿組織提供文件顯示,歐盟表示,儘管美方聲稱近期實施的鋼鋁關稅是為維護國家安全利益而採取的措施,但其實質是保障措施。