降低購買尚未竣工商品房的風險

現行法律已出台多項規定以維護購買尚未竣工商品房者的權益,例如規定開發商在售房前必須先建好地基才能籌集資金,要獲得銀行擔保以及當地建設廳列入匯足銷售條件名錄。然而購買尚未竣工商品房的風險依然存在。

公寓項目未竣工而消費者房金全部繳交。

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開發商“躲避”售房擔保
落實國家銀行有關商業銀行為發售住房項目作擔保規定的第13號《通知》,自今年11月15日起,各家商業銀行要從購房合約簽訂當天起計的10個工作天內,要給購房者發行尚未竣工商品房擔保書。據此,假如屆時開發商無法履行如期交房屋承諾卻無力退訂,或無法退回交易合約所訂的其他款項場合,各商業銀行要代替開發商向購房者履行財政義務的承諾;之後開發商要自行承擔責任,並向商業銀行退還債務。
 
第13號《通知》也規定國家銀行在其電子網頁上公佈每個時期有能力實行尚未竣工商品房交易擔保的商業銀行名冊。不符合尚未竣工商品房交易擔保規定條件的商業銀行就算已從上述名冊除名,但是仍舊要履行之前所簽訂的尚未竣工商品房擔保合約義務,直到該擔保義務完結為止。
降低購買尚未竣工商品房的風險 ảnh 1 第九郡謙藍富安項目獲LienvietPost Bank銀行擔保。
事實上,2014《不動產交易法》也清楚規定,並要求開發商在銷售尚未竣工商品房前經由一家具擔保能力的商業銀行來履行售房擔保。國家銀行今年頒佈第13號《通知》對在2015年頒佈的第7號《通知》進行若干修訂補充,以加大此規定內容的約束性。事實上,尚有許多開發商刻意“躲避”履行請銀行作售房擔保的規定。

儘管此規定已出台和生效,同時國家銀行也公佈了42家具備為尚未竣工商品房作擔保能力的商業銀行名錄。但據各家銀行代表指出,目前仍要主動尋找項目開發商以介紹作保業務,未有開發商“自願”找上銀行。本市一家商業銀行領導人透露,開發商之所以不熱衷,是因為他們認為接受有關投資能力審核過程相當費時。
 
一些場合甚至要以現金或價值1.3倍的擔保資產作抵押,這是很困難,因為開發商會同一時間開展多個項目,企業的財政負擔因而加重,若執行此規定,各企業也會把這些開支計算到產品成本上,屆時將影響到其在市場的競爭力。這位領導人指出:“另外,各開發商也不樂意支付給銀行每年約2%的擔保費,只為取到銀行擔保書。以上是令到各房產企業蓄意忽略尚未竣工商品房項目要有銀行擔保的規定。”

對於此事,某律師認為,企業不自願執行給客戶發擔保書規定的部分原因是未有針對各方不落實的處罰制裁。所以各職能機關必須研究出台符合的懲處規定,才能夠對不履行擔保責任的開發商起到約束作用。在履行擔保期間,尤其是開發商因某種理由遲緩開展項目,實行這項規定將能保障購房者的權益。在強制擔保規定未獲開發商須嚴格執行的背景下,購房者必須慎重查證房屋項目的法律資訊與檢查是否已獲銀行擔保以免除風險。

提防“手握刀刃”
據《房產法》與《經營法》修訂本的規定,開發商進行項目交易前要像建設廳發出通知,並接受該廳的審核,以獲公認項目具備銷售條件,企業方能發售。據此,項目符合條件因為匯足土地使用權與建築執照,工程驗收記錄等文件,將獲在廳級電子網頁公佈;同時也獲具財政擔保能力的商業銀行替開發商向客戶作出財政義務擔保。這項規定有助降低購房者的風險,使市場透明度提高,更好地保障消費者權益。

但實際上,市場有許多項目開發商雖未上呈集資條件審核申請卷宗,以獲建設廳確認與公佈符合銷售條件,但仍向市場發售房產,已有不少購房者因此失去尚未竣工商品房項目的預購訂金。市建設廳領導指出,有許多場合是購房者甘願冒著項目在未符合法律規定,未獲建設廳公佈具備發售條件的情況下購入,只因為貪其價格便宜。其實,購入這些項目住房,購房者無疑是“手握刀刃”。
 
越南不動產協會主席阮孟河副主席表示,規定公開尚未竣工商品房交易項目的銷售條件有助購房者提防開發商按不符目的進行集資的風險。項目若已獲得職能機關確認具備發售條件,購房者就可以安心交易。他也勸告,購房者如果有意下訂金或注資某項目之前,應該慎重詳細瞭解開發商的資訊,企業的經營歷史,以及項目的法理性,如:  是否具備土地使用權與建築許 可證,是否已獲哪家銀行作擔保等問題。此外,購房者與開發商同樣要在下訂金簽訂交易合約前先諮詢律師意見,以降低交易風險◆

煒 君

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