革新稅額計算方法以制止逃稅

過去期間,房地產轉讓活動的逃稅空間很大,大多數轉讓合同的價格不正確,但職能部門無法檢查,甚至各家房地產公司與交易平台也逃稅。眾所周知,但為何不可制止?已到了國家須修訂稅額計算規定,同時加強宣傳以讓民眾瞭解並執行稅務政策的時候。

民眾在稅務局辦理稅務手續。

民眾在稅務局辦理稅務手續。

房地產交易平台也逃稅
陳武海律師案件令不少人恍然大悟,沒想到通曉法律的人卻違法。更令人出乎意料的是,買方得不到什麼稅務利益,卻受逃稅懲處。若雙方以低價簽署合同,買方將受損,因為房地產可能會發生糾紛,不能辦理轉讓卷宗,沒有合法的價差憑證,故討回並不簡單。其實,買方得不到任何稅務利益,因為法律規定買方只繳納登記稅,而國家規定房地產的登記稅是0.5%,不由雙方達成協議的價格。只有賣方得到稅務利益,要繳納相當於公證合同註明售價的2%的個人所得稅。然而,被刑事懲處時,法律規定卻懲處雙方,因為雙方簽署合同,只要一方不同意,合同將不獲簽署,也不產生逃稅後患。因此,調查起訴機關視買方為同犯。

除了房地產轉讓活動逃稅場合之外,仲介活動的逃稅情況也值得敲起警鐘。許多房地產交易平台聘用上千名“受訓”人員,交易平台不給人員發放薪資,仲介只獲享成交款項的酬金。原則上,各房地產交易平台是有條件經營行業的公司,要求仲介持有執業資格證,須與客戶簽署仲介合同,同時要申報及繳稅。仲介公司給人員發放酬金時,人員須繳納個人所得稅。目前,不少房地產交易平台允許人員直接向客戶收取酬金,即個人對個人(之後交還公司),這樣人員可以逃稅和公司不負責任。

例如:第二郡人民法院受理的房屋出售訂金合同糾紛案件。買方下訂金30億元,但賣方己要向仲介人員支付仲介費5億元(訂金合同糾紛,但仲介費仍要支付)。稅務機關認為:收款5億元,但不申報,該人員不繳納個人所得稅5000萬元。若2至3個類似合同成交,該人員將受逃稅(1億元以上)的刑事懲處。

個人所得稅按利潤徵收
過去期間,逃稅情況複雜多變,因此稅務總局於2019年8月8日頒行第3122號公文,加強稅務管理工作,按公安部、國防部、財政部、農業與農村發展部、最高人民檢察院的2017年第1號聯席《通知》堅決懲處違反稅務法律規定的場合。

然而,為了制止房地產轉讓活動的逃稅現象,已到了國家修訂法律規定的時候,確保徵稅對象及本質正確。第一、房地產轉讓活動的稅務是賣者的個人所得稅,現在是售價的2%(這是買賣各方將轉讓合同價格調低以逃稅的理由)。徵收個人所得稅的本質是,有“收入”才須繳稅。為確定收入,要求買賣活動盈利。將售價除以買價。為了確保公平,買價將按漲價百分比加以貶價,如:各省市每年頒行的地價框架,加以房地產投資開支和仲介費(若有)。之後按利潤百分比乘以設定為個人所得稅的稅率。本著上述計算方法,個人所得稅將歸回原來的本質,即有收入才繳稅,若沒有盈利,就不用繳稅。因此,買賣各方將有在轉讓合同上註冊正確價值符合實際價格的意識,讓未來獲扣除稅額。
革新稅額計算方法以制止逃稅 ảnh 1 為限制房地產轉讓活動的逃稅現象,須確保徵稅對象及本質正確。

第二、國家須規定房地產轉讓活動並通過銀行付款(因為這是龐大款項,將能確 保國家的監察和客戶安全)。通過銀行付款的憑證將作為繳稅和法院糾紛的合法證據。因此,買賣各方將互相監察,須以真正價格簽署合同,為自己減少風險,從而讓國家也可防範漏稅◆

韓 妮

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