25平方米住房須有規劃

廉價住房市場的需求龐大:購房者的收入低、新婚夫妻有單住需求、大學畢業生或剛開始上班的年輕人、在本市工作及學習的外省人等。他們有購房需求,但財政能力卻有限。因此,售價約5億至10億元的住房單位是符合上述購房者的能力。

本市有不少低收入勞動者需要購買社會住房單位。(圖源:互聯網)

本市有不少低收入勞動者需要購買社會住房單位。(圖源:互聯網)

小面積住房單位
目前,廉價住房的供應質量和數量均受限制。此舉的原因在於興建廉價住房是各開發商的難題。河內、本市等大城市的地價高昂,令各開發商面臨資金的挑戰。此外,各家廉價房地產開發商還要確保項目居民的生活和長久使用需求。
各項目的售價雖便宜,但要求座落在不距離市中心區太遠的地方,其基礎設施和公共便利工程發展,並提供能基本滿足民眾生活質量的內區便利服務。難以平衡上述困難,導致房地產市場的廉價商品房供不應求,無法滿足大部分客戶的需求。
建設部於4月底發文審批本市一企業建設25平方米的建議。此舉可視為國家管理對商品住房單位起碼面積規定的新定向,2015年《住房法》規定起碼面積為45平方米,但2014 年《住房法修正案》卻沒有相關規定。這是解決廉價商品房供不應求問題的邏輯措施。
住房單位的面積縮小,故售價更便宜和符合購買廉價住房單位需求者的經濟能力。然而,開發商須考慮、謹慎設計和充分使用空間,確保生活條件便利和擁有各個便利工程。其實,上述問題並不困難,因為開發商可以參考香港、新加坡、泰國等國家及地區的超小住房單位建設經驗。住房單位的面積縮小,有助提高付款能力,對於開發商而言,這是政府的可喜轉變。
須採取同步的措施
實際上,面積25平方米的住房單位不違反有關商品房起碼面積的現行規定。然而,據建設部2013年6月24日頒行有關高層大樓住房工程建築指標的第1245號公文顯示,住房工程的人口指標為人均25平方米。若根據上述公文,建設部只批准1人住在25平方米的住房單位裡。這是否正確的想法?
在項目範圍中,小面積的住房單位將令總體運作的壓力加重,水電、廢棄物處理、消防、基礎設施和項目便利工程的使用需求將按民戶及人口遞增。對於住房單位的居民人數控管方面,超小的住房單位也是管理挑戰。若居住人數超出規定,各超小住房單位項目的基礎設施將承受更大的壓力和快速損壞,對居民的生活質量造成影響。
有關各大城市(如:河內市)的住房開發計劃,即至2020年的人均住房面積達26.3 平方米(人均起碼面積為8.5平方米),超出2015年的人均面積23.1平方米和起碼面積為每人6.5平方米。若做不好小面積居民的管理工作,批准建設面積25平方米的住房單位可能會對上述目標造成一定影響。
建設部批准面積25平方米的住房單位,可視為廉價住房購房者與開發商的喜訊。那是市場向來搜尋的廉價商品房措施,營造供需平衡的條件。然而,為了讓25平方米住房單位的建設計劃獲成功,各國家機關頒行有關超小面積住房單位項目規劃、設計、建設的具體規定和指引前,要有總體的看法◆

河內Savills公司研究部副經理 杜氏秋姮

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