公寓維修費是居民款項應為居民服務

公寓維修費(購房合同價值的2%)由住房單位購買者納款。該筆款項不但用於維修公寓,而且還綠化和美化生活環境。然而,因上述款項價值大,不少公寓開發商貪財且佔用。

守德郡達嘉公寓開發商不向管委會轉交維修費。

守德郡達嘉公寓開發商不向管委會轉交維修費。

定期保養和突發性修葺款項
根據現行規定,公寓管委會正式成立之後,開發商須轉交2%公寓維修費予管委會以用於保養、修葺。該規定已獲落實多年,並得到居民支持。在開發商願意向居民轉交維修費的公寓,不但雙方達成共識,而且公寓管委會可以修葺損壞的項目,保持公寓潔淨和美化。

位於守德郡三富坊、由綠地集團投資的Sun View公寓分為兩幢,共有448個住房單位。公寓投入使用了多年但獲得良好維修,故公寓還很新。該公寓管委會副主任陳常說:“初期,公寓開發商主動與居民配合成立管委會。當守德郡人委會公認管委會的《決定》出台時,開發商向管委會轉交90億元的維修費。管委會主動管理維修費,一旦發現哪個項目損壞,就立即改建和修葺。
 
公寓年均支出4億元以作維修。本著相當於購房合同價值2%的初期維修費,以及存款利息,再說管委會開支合理,因此公寓的維修費足以開支50年,而居民不須再繳款。”該公寓的不少居民表示,他們不擔心再繳納維修費的問題。近幾年來,居民每月只繳納公寓運作費,每平方米4000元。可以說,這是守德郡運作費最便宜的公寓。

與此同時,守德郡達嘉公寓開發商尚未向管委會轉交維修費,而公寓運作費比Sun View公寓高近3倍,每平方米為1萬1000元。由於公寓開發商不轉交維修費,每次公寓某個項目損壞及需要修葺,將成為居民的重擔。
 
根據建設部頒行有關公寓住房單位管理規定的第8號《決定》,在公寓住房單位獲投入使用和半數住房單位(包括開發商保留的住房單位)獲出售之日起的12個月內,開發商(住房單位所有權持有者多)或住房單位所有權持有者(只有唯一所有權持有者)須舉行首次選舉管委會的會議。公寓管委會將接收由開發商轉交的維修費,並公開和確保此筆款項的開支透明度。公寓維修基金在銀行存款,每月利息將與維修基金合併。一旦公寓的保用及維修期屆滿,公共項目若損壞和發生故障,將可使用維修基金。

居民與開發商互利
公寓維修費獲及時使用和目的正確,居民和開發商都獲利。房地產投資、建築與經營企業的品牌和聲譽須以工程質量證明。為了保維工程質量,公寓開發商須與管委會和居民(直接使用和管理公寓)合作。Sun View公寓開發商代表阮慶興說:“管委會有效地維修公寓。因此,公司主動成立管委會且及早向居民轉交維修費。Sun View公寓雖投入使用了多年,但工程質量仍達標和潔淨。那是開發商從居民一方收到的效果。"

由居民繳納的款項已對公寓維修工作取得效益。然而,現在的不足之處是公寓維修費管理工作,避免流失和浪費。Sun View公寓管委會主任阮廷凱韋告知:公寓維修費不是小筆款項,小公寓為上10億元,大公寓達上百億元。公寓管委會的責任繁重,但法人資格不明確。公寓居民公開投票選舉管委會,獲郡、縣人委會作出公認《決定》,但公寓管委會的地位非是企業。公寓管委會保管居民的維修費達上10億元,簽署經濟和服務合同的價值達數千萬至上億元,但沒有圖章。實際上,公寓管委會的管理活動是以“心”為主,這是須克服的限制之一。

在市建築廳受理的44起糾紛事件當中,有34起與公寓維修費緊密相關。現有上百家開發商佔用及緩慢轉交公寓維修費,款項達千億元。若干公寓開發商蓄意把由居民繳納的工程維修費作為企業資金,導致居民與開發商之間發生糾紛且受損。對於法律方面,公寓管委會成立後,但開發商不轉交維修費,管委會須實施民事起訴權,要求開發商轉交維修費和緩慢轉交的利息◆

陳 安

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