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转换农业用地为住宅地的原因

为加快在国家回收土地时的补偿、辅助、安置工作进度,本市建议国会研究修订2013年《土地法》第七十四条。在等候修订期间,市资源与环境厅已草拟试行以转换技术基础设施完善住宅地的方式开展补偿、辅助、安置工作的提案,为本市社经发展创造资源。该厅已向资源与环境部提交文本申请对此提案的意见。
属于三富公园区-调节水库-居民区项目的守德市铃东坊三平街如今已人口密集。
属于三富公园区-调节水库-居民区项目的守德市铃东坊三平街如今已人口密集。

建议对守德市3大项目试行

根据提案草案内容,本市申请中央允许在守德市3个大项目试行,包括:迪哲国家体育联合区项目、市科学与科技公园项目和三富公园区-调节水库-居民区项目。对此,市资源与环境厅建议分别采取10%、12%和15%比例的农业用地转换基础设施完善的住宅地。这些项目面积为数百公顷,是本市在守德市的重点项目,投资总额预计为数百亿元。根据上述的转换比例,比例越高,在项目安置区建设面积越大。例如,座落在安富坊的迪哲国家体育联合区面积逾186公顷,投资总额预计逾18万8880亿元,在2021-2025年阶段中期公共投资计划中,未获得本市部署补偿经费。在提案草案,本市建议采取农业用地换基础设施完善住宅地的比例分别为10%、12%和15%。据此,这些转换比例相应于项目的安置区建设面积,为逾32.7公顷、38.4公顷和46.9公顷。根据这3个方案,项目的投资总额分别为逾1万3880亿元、逾1万4820亿元和逾1万6230亿元。

本市建议中央允许在土地回收工作中以10%至15%的比例试行采取上述转换方式。若获批准,将在重点、迫切的项目和环市路、高速公路两边土地回收项目试行,为本市社经发展创造土地储备面积。

确保被收回土地者权益

据资源与环境厅分析,2013年《土地法》第七十四条没有规定在国家回收农业用地的场合中,以基础设施完善的住宅地作补偿。在实施场地清拆补偿工作时,对已全部回收的住宅地和在本市没有其他住宅地的场合,获安置在项目所属安置区。对于农业用地,由于目前正处于都市化过程中,农业用地储备面积不足以移交,因此必须按照在回收土地时段的具体地价以现金方式补偿,导致项目的补偿经费非常高。提案指出:“政策没有规定按转换方式以技术基础设施完善的住宅地作农业用地回收的补偿,补偿方式未多样,不符合各地方的实际条件。”为证明此认定,该厅已援引一系列在2013年《土地法》之前的国家财政预算内外项目,本市已成功采取7%至15%的补偿比例转换方式,创造条件让民众在被回收土地后的建房和生计上有更多选择。特别是,提案还列出在已实施的多个项目中的农业用地与住宅地之间现金补偿比例,可见以技术基础设施完善住宅地作补偿的优势。

据该厅对多个项目的分析,同一项目中农业用地与住宅地之间补偿比例普遍为10%至17%。但在民户收到农业用地补偿金后,很难在相同的区域买地。若以符合的比例转为技术基础设施完善住宅地(就地安置),将更好地确保被回收土地者的权益。该厅评价:“此方式具明显优点,例如:降低补偿、辅助经费,增加民众的赞同,缩短土地回收时间,可就地安置,减少申诉检举,提高项目的可行性,确保国家、投资商和土地使用者之间利益和谐。”◆

已转换补偿比例的一些项目

在2022年实施的守德市阮氏定街修建及拓宽项目的场地清拆补偿项目,住宅地每平方米补偿金为逾8100万元,农业用地为逾840万元。农业用地与住宅地之间补偿比例为10.41%。

在2022年开展的守德市Savico 三平幼儿园建设项目,住宅地补偿金每平方米为逾4570万元,农业用地为逾780万元。农业用地与住宅地之间补偿比例为17%。

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