不動產信貸變相現象

根據國家銀行的數據顯示,不動產信貸僅佔信貸總額的7.5%。然而,經濟專家指當前的不動產信貸高達信貸總額的20%,並認為管理機關將不動產信貸比率視作7.5%將不能反映問題的全部性。如果出現宏觀變動,這可能會給市場帶來很大風險。

一個成功開售的項目,從開發商至投資商的資金大部分來自銀行。

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差距的數字
今年3月初,國家銀行表示不動產投資經營活動的貸款餘額截至2017年12月31日是471萬零220億元,同比提升4%。在銀行今年前半年的業績報告中,國家銀行繼續肯定有效地擴展生產領域、優先領域的信貸,嚴密監控潛伏風險的領域的信貸。

具體是,至今年5月底,集中在農、林、水產業的貸款餘額約升6.8%,工業與建築提升6.83%,貿易與服務業約升5.7%。至於BOT領域信貸提升2.15%,證券下降3.92%,而不動產信貸僅提升2.19%。由此可見,商業銀行的不動產貸款餘額現佔總貸款餘額的7.5%。在今年5月提出的報告中,住房與不動產市場發展局認為,不動產貸款餘額從2015年至今連續增加,佔總貸款餘額的8%左右,仍處於安全界限內。

然而,據多名銀行金融專家指出,資金仍正在流入不動產市場,而且不動產信貸在近年來不斷增加。2011年,不動產總貸款餘額約204萬億元,2013年達262萬億元,至2016年高達435萬億元,而2017年是471萬億元。除了直接信貸之外,還有透過建築貸款和消費貸款流入不動產的間接資金。2017年,消費信貸達1100萬億元左右,佔總貸款餘額的17%,其中有50%是貸款來修房、購房、租房。與此同時,建築貸款以及與不動產有關的貸款形式也約佔經濟貸款餘額的10%。

市銀行大學金融系主任黎審楊博士認為,雖然流入產銷領域的資金在前半年有所增長,而國家銀行表示已將不動產貸款率控制在7.5%,但若將修房、購房貸款餘額計算在消費貸款中,不動產信貸將超過20%。這是很大的數字,因為即使是美國,不動產貸款餘額也僅佔總貸款餘額的8%。

經濟專家武智成博士告知,根據管理機關公佈的數字來進行統計,經濟總貸款餘額現為6800萬億元,不動產貸款佔7.5%。與此同時,消費貸款佔總貸款餘額的16%-17%。根據國家金融監督委員會的報告,約50%-55%消費貸款涉及不動產,即不動產貸款率約為8%-8.5%。此比率加上國家銀行公佈的7.5%不動產信貸將等於15.5%-16%。

管理風險
在5月初公佈的報告中,匯豐銀行的專家也對越南不動產貸款問題作出認定。具體是,匯豐銀行指不動產經營約佔國家GDP的5%,並自2013年起對GDP增長作出了積極貢獻。然而,以繼續依賴信貸增長來推動經營和消費的經濟模式,不動產信貸風險是必須得到特別關注的問題。

不動產市場在20世紀後期增長迅速,部分原因是投機所致,引發了2011年不動產泡沫。後果是爆發多筆呆賬,對銀行的發展以及經濟的整體增長造成不良影響。本著目前的增長勢頭,越南應對不動產市場持謹慎態度。

專家對正存偏差的不動產信貸數據作出警告。艮文力博士稱,如今,以銀行貸款來購房居住者,以銀行貸款來購房投資者,以及以銀行貸款來修繕住房者都被歸類為消費信貸組。而以消費信貸形式存在的與不動產有關的貸款中,佔最多的是不動產投資貸款,至於與住房購買和修繕有關的貸款僅佔很小的比例。

不少專家也指出,不動產信貸處於低幅,但以消費信貸形式來偽裝的很多。然而,在現階段,由於風險正來臨,銀行務必準確和充分地對與不動產信貸有關的資訊作出統計。當前,宏觀出現了干擾因素,要是國家銀行將利率推高,市場將發生複雜變化,並產生許多後果。具體是,銀行貸款將承受更高的利率,可能出現遲緩償債並給市場帶來更大風險。

對此,武智成博士表示,國家銀行已提出多項限制資金流入該領域的措施,目前建立了處理在消費貸款方面的3個主要問題的提案。第一,複查在消費貸款中與不動產有關的貸款。國家銀行要求商業銀行必須處理這個問題。雖然許多銀行可能會變革,但至少在不動產信貸方面會有更準確的結果。第二,處理利率以及財務公司的應對問題。第三,進一步嚴密監控流入不動產的大量資金、消費貸款資金以及與購買和修繕住房有關的貸款。

為了避免重蹈覆轍,經濟專家建議除了上述措施之外,國家銀行務必將購房貸款與消費信貸分開,以更好地管理和作出政策導向◆

杜 玲

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