公寓糾紛不斷

市房地產協會(HoREA) 的今年前10個月房地產市場報告顯示,全市共有935棟高層公寓,其中105棟發生不同程度的糾紛情況,有9棟公寓的糾紛情況複雜、激烈及延長。

新堅584公寓上百名購房者已繳納住房價值的八至九成,但 遲遲未獲交房。

新堅584公寓上百名購房者已繳納住房價值的八至九成,但 遲遲未獲交房。

糾紛加劇
建設廳現正力爭解決平盛郡清多View公寓、芽皮縣富黃英公寓、第七郡黃金公寓、第二郡綠色守添公寓和守添Star 公寓等的內部糾紛情況。據悉,公寓糾紛的主要原因包括主權證書緩慢簽發;開發商未完成對國家有關土地使用權的財政義務;建設工程正在等候處理;開發商將土地使用權和地上相連財產所有權抵押;不如期交房,或經過多年仍未為購房者辦理所有權證書等。

例如,林氏秋霞向平政縣人民法院提出申訴,要求584公司賠償因購買該企業位於平政縣的新堅584公寓項目所造成的損失。按她與584公司簽訂的合同,交房時間為2009年12月底。若開發商延期交房,必須賠償,賠償日息相當於購者已繳納的住房價值的0.06%,即月息為1.8%。林氏秋霞現已繳納交易合同價值的89%,但項目的施工進度仍緩慢,連帶延遲了交房時間。
 
按照合同,她要求584公司支付給她延遲交房59個月的賠償金約6億6000萬元,同時退還她已繳納的款項。除了林氏秋霞之外,此項目的上百名購房者也繳納住房價值的八至九成款項,但項目進度一直遲滯,眾人焦慮不已。據悉,584 公司目前沒有能力完成工程依時交房給買主。此項目儘管已多次申請轉換功能,但至今仍未找到解決方案,A棟仍未完工。

在不少公寓,開發商將住房與項目抵押給銀行,或未經驗收就讓居民入住,不確保安全條件。建設廳表示,本市現有31個公寓開發商未辦理向購房者簽發主權證的手續,例如:第七郡興旺三、新美公寓;新富郡和平公寓;第八郡Topaz公寓等。

市建設廳長陳仲俊告知,發生糾紛的各棟公寓主要是按2016年的第90號《議定》建設,因為當時採取開放機制,向開發商下放了很寬的權限。項目在經審批後,開發商就自行開展,不必如現在般須遵守各項嚴密規定。同時,各職能機關與各郡、縣不及時發現和徹底處理矛盾,導致民眾與開發商之間產生利益衝突。
規定未切實
實際顯示,若住客管委會由開發商參加調度,則管理效果將會顯著和可以限制糾紛現象,因為各開發商都要保持本身的信譽。但不是所有開發商都樂意參加住客管委會。而且《住房法》規定,開發商只暫時擔任住客管委會工作一段時間,然後必須選出新住客管委會,其中居民代表是主任,以開發商代表為副主任。目前,比較普遍的公寓開發商與住客管委會之間的糾紛之一是新住客管委會成立後維修費轉交問題。一些公寓的維修費高達上千億元,但開發商不肯轉交。甚至在檢查維修費賬戶時,才發現沒有餘款,或餘款不足。

為了克服上述問題,陳仲俊廳長建議修訂2014年《住房法》,具體是規定透過法院的判處強制向住客管委會轉交維修費。若開發商不肯轉交維修費,法院可發售其財產以回收維修費。此外,政府應早日  頒行新取代現行關於違規開發商、住客管委會處罰及制裁   措施的第121號《議定》的新 議定◆
市人委會最近以書面建議建設部指引開發商的財產處理工作,為公寓住客管委會回收維修費。市人委會表示,按政府的第99號《議定》,對於須查封開發商的財產,以為公寓住客管委會回收維修費的場合,省級人委會在強制決定上須明確規定財產處理方案、財產處理單位的責任、處理方式及向住客管委會轉交所回收的經費等內容。然而,目前仍未有關於法理規定和上述內容實行程序、手續的具體指引。因此,本市建議建設部及早作出指導意見,作為紓解本市公寓糾紛的法理依據。

茶江-絨阮

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