加大對房地產市場監管力度

下調中期貸款限額,上調房地產風險系數等的一些列新規定將於明年初頒行,進一步緊密地監管房地產的資金來源。面臨房地產市場因各項目投資商、仲介公司抬高售價而有所降溫的實況,加上未來期間對政策縮緊之勢,預報明年的房地產市場將更加困境。

明年房地產市場的貸款將被束緊。

明年房地產市場的貸款將被束緊。

加大對貸款監管力度
過去期間,我國房地產市場的逾八成企業附屬於銀行貸款和從客戶籌集的資金。甚至不少投資商本身並沒資金,完全附屬於銀行貸款和從客戶籌集的資金,所以只要一個資金供應來源中斷,整個項目將受影響。由此,自明年初起,房地產市場的信貸來源將被縮窄,造成房地產再度凍結的危機,許多項目未來期間將會遇上困難。具體是,按國家銀行的第19號《通知》,各家商業銀行明年起只能使用40%(而不是45%)短期存款以發放中期和短期貸款。這意味著各房地產項目的主要信貸來源未來期間將受更緊密的監管,因為向房地產市場提供的資金大部分是中期和長期貸款。
 
對各筆房地產貸款的風險系數將由150%上調至200%。按國家銀行的統計數據,銀行系統的房地產信貸餘額佔不到總餘額的一成。然而,按專家們計算,若包括以消費貸款之名義的房地產貸款,實際房地產貸款總餘額達近兩成(因為消費貸款佔18%,其中過半是用於購房的)。另外,據國家銀行告知,將資本充足率(CAR)下調至8%的規定將自2020年起生效。此指數補充得到更緊密和嚴格規定的風險性財產,即是補充市場性風險和運作性風險。

房地產市場今年前各月給經濟體帶來不小的影響,沒有給國家、民眾,只給一組人帶來利益。房地產市場今年初升溫導致對住房有真正需求者更難以買房。由此,國家連續指導及設法監控房地產市場,避免影響經濟體。具體是,國家銀行本市分行副經理阮黃明告知,政府已要求國家銀行繼續慎重、靈活地調度貨幣政策,為各信貸組織提供合理的資金流動性輔助,緊密監控流入房地產市場的資金來源。同時突檢對房地產、證券、消費貸款增速高,在總餘額中所佔的比例大的各信貸組織。事後,國家銀行要頒佈多項縮小房地產貸款規模的規定。

新資金來源,新風險
一旦流入房地產市場的資金被縮小,投資商就尋找其他各投資資金來源,具體是外資(FDI),因認為各外國投資商正關注增加對中級和價格相宜的住房投資的FDI資金。之所以這樣說,因為3年來已有來自日本的Hankyu Realty、Nishi Nippon Raiload等投資商前來促進合作、合資對我國各房地產項目投資及此趨勢未來期間將會持續。

接著,多家房地產正採用但對我國經濟潛伏風險的新籌資方式是打造具有吸引力的形象,並在證券市場登記交易以從民眾籌集資金。目前約有60家房地產企業已掛牌上市,以及很多其他企業也正針對從籌資渠道。本著達逾七成GDP的越南證券市場資本化規模,這是各家房地產企業的理想籌資渠道。

近幾個月來,各中小房地產企業紛紛掛牌上市,或登記交易以籌集資金。但實際上數年來已有不少企業互相移轉訂價,集中建立一家收取巨大利潤的公司以上市、出售股份、吸引證券投資商收購,但在完成股份出售後就公佈受損。實際上已有一家企業在成功地建設在第十一郡高級住房項目後,以上萬億元的企業價值掛牌上市,但然後有時申報其年收入只達10億元,主要是從停車場收取的。對於類似的投資渠道,證券投資商若想參加,應提高警惕◆
 
 
房地產呆賬約200萬億元
按國家銀行的統計數據,2016年至2020年階段,商業銀行的呆賬總額約300萬億元,其中以房地產抵押的呆賬佔七成,相當200萬億元。這些房地產現正擱置,所以無法結算。據市資源與環境廳告知,本市數年來已有逾500個房地產項目暫停施工、被回收或取消交地,或出租項目等決定。

為了處理上述各筆房地產呆賬,國會已頒佈關於試行處理呆賬的第42號《決議》,提出對各筆呆賬的抵押財產,其中大部分是各房地產項目處理的符合機制和方式。具體是,資產管理公司(VAMC)已回收作呆賬的抵押、保證財產的項目進行投標以選擇新投資商,例如第一郡咸宜街西貢One Tower項目。

制 欣

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