地價新規定

政府要求在計算地價的過程中,須確保正確、足夠地加入來自優勢因素,包括:地理位置優勢;規劃、轉換土地使用目的、投資基礎設施等所帶來的增加值,以克服關於地價確定機制和方法的不足之處。

本市一個都市區。

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符合市場地價
政府最近責成資源與環境部主持,與政府辦公廳、有關各部委、各省和中央直轄市人委會配合對2013年《土地法》落實情況進行總結和評價,同時建議對其修訂、補充,以政府在即將召開的國會第九次會議上交國會提意見。其中,政府要求在對《土地法》修訂與補充的過程中,要注重克服所存在的不足之處,確保相關法律之間的一致性,若其他各項法律有與土地有關的規定,須符合《土地法》。修訂法律規定也為了按有效和具可持續的方向改革關於規劃和土地使用、分配、租賃、回收計劃,以及具體地價確定方法的政策。

另外,政府還要求建立符合市場價格的地價框架;完善確定地價的方法,其中須確保客觀、透明和符合市價。在計算地價的過程中,須確保正確、足夠地加入來自優勢因素,例如:地理位置優勢;規劃、轉換土地使用目的、投資基礎設施等所帶來的增加值。克服關於地價確定機制和方法的不足之處,以避免國家財政預算流失情況。

建議
市房地產協會(HoREA)最近以書面建議政府和各部委及早頒佈2020至2024年階段地價框架,讓各省市具備法律依據和有足夠時間建立、頒佈自2020年1月1日起採用的地價。

為了避免上調地價影響到房地產市場,HoREA建議於2020至2024年階段採取兩個方案。第一方案,HoREA希望政府在保持2014年至2019年階段地價框架的基礎上考慮、頒佈2020至2024年階段地價框架。第二方案,如果必須上調2020至2024年階段地價框架,則建議政府考慮將地增幅控制在15%範圍內,以限制影響到招商引資活動和個人、民戶的義務。然而,HoREA建議選擇第一方案,以確保房地產市場穩定。因為,若上調地價框架,地價表將會上漲,從而導致個人、民戶、企業的財政義務更加繁重。當時,部分民眾將不會辦理紅簿簽發手續,導致以手寫字據交易的房地產數量增加,引起違規房地產市場升溫。後果,國家的稅款流失,難以管理,而且容易發生糾紛。

對於上調地價框架、地價表將有助個人、民戶領取更多補償金的意見,HoREA認為此意見不合理。因為,國家回收土地後支付的補償金按《土地法》和2014年第44號《議定》規定的5個地價確定方案計算。HoREA認為,若上調地價框架和地價表,一定會對房地產市場價格造成影響。屆時,房價將上漲,因為土地使用費約佔公寓成本的一成左右,獨棟房成本的3成和別墅的成本的一半。
 
因此,上調地價框架、地價表將直接導致房價上漲,從而都市區域中低收入者將更難買到住房。另外,地價框架、地價表漲幅太大,可能產生盡收的現象。從短期來看,此情況可以促使國家財政預算收入增加,但長期以後是得不償失的,因為可能導致企業縮小生產規模,民眾不能難以房地產證書,形成違規交易活動,而其後果是影響到國家稅收◆

明 輝

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