慎防房地產漲價假象

近日,多個網上論壇裡都有關於各地的房地產價格一律上漲的報導。甚至在一些業內報告中也指出,儘管受疫情影響,但許多地方的地價仍然大幅上漲。這是真的嗎?

投機者利用晉升為市、郡的傳聞來抬高地價和掀起虛擬房產熱潮。

投機者利用晉升為市、郡的傳聞來抬高地價和掀起虛擬房產熱潮。

報導“熱”,實際“冷”
綜合從各地方上報的數據,建設部表示,河內首都周邊如國威縣的地價上漲了20%,巴維縣地價漲45%,若干區域屬於以下各省如:和平上漲46.%、北寧20%、興安26%。在其他地區,如清化;胡志明市的守德市、芹耶縣;同奈省的邊和、仁澤和隆城等地方在短時間內也出現地價快速上漲的現象。在多個地方的項目中,獨棟房的成交價格平均上漲8%至10%(兩季累計,不少地方的獨棟房成交價格與2020年第四季相比,上漲約15%至20%)。其中,海防、峴港、平陽等是平均價格漲幅較高的地區。

然而,實際上的房地產價格並沒有如報告所顯示般“爆漲”。例如在本市傳出平政、福門、芽皮等縣晉升為市和郡級的消息後,“網上地價”便立即波動起來。房地產不斷漲價的消息被投資者和仲介吹擂、到處誇大傳播。可實際上,地價和交易量幾乎並沒增加,甚至交易量還大幅下降。本市某家管理各棟出租辦公大樓的企業老闆、也是擁有多年房地產領域投資經驗的鴻海先生表示,福門、平政、芽皮等縣的地價基本上完全沒有變動。甚至交易量也減少了很多,因為目前本市的房價與大多數人的總體收入相比仍然過高。平政縣區域某房地產交易平台經理維河告知,只有投資良好的項目的價格才小幅上漲,而總體價格並沒有如傳聞般爆漲。漲價消息主要是仲介和投機者炒作,以誘引客人訂購。

或在平順省,許多投資者正陷入窘境,因為即使價格已比數個月前大幅下降,但地皮、房產仍然滯銷。在當地投資地皮的寶仁告知,3年多前,她以1000平方米約5億元的價格購買在平順省涵順北縣涵德鄉的土地。在新冠疫情爆發之前,基於當地會投建機場和高速公路的消息,這裡的地價均獲以1000平方米約9元的價格買賣、交易,可如今當已購地的投資者想變賣時,仲介方提出的價格卻降至7億元、甚至是5億元,才有望可快速成交。平順省羅夷區域一個規模相當大的項目開發商也確認,儘管推出許多優惠和促銷政策,但由於擔心疫情演變複雜,所以購房者數量仍然有限。

與此同時,平陽、同奈、隆安等省的大部分房地產投資企業至今仍未能“恢復元氣”,成交量依然屈指可數。因此,為了銷售房地產商品,他們必須推出一系列促銷政策和贈送禮品活動,以吸引客人的關注。

漲價因由
本市房地產協會主席黎黃洲分析,房地產價格的漲跌取決於3個基本規律:價值規律、競爭規律和供求規律。另外,還有一個因素是市場和來自各方面的“心理刺激”,例如規劃傳聞、基礎設施建設、晉級成為城市等。不排除投機者、不良仲介和業主故意散播、吹擂不實消息,以刺激群眾心理、藉機抬高價格。當前,許多投資者正試圖穩住房地產價格,吃力承擔貸款利息,因為他們之前是高價買入,故要等待市場情況改善後以尋找更好的商機。然而,所有承受力都是有限的,因此未來期間,隨著更多寬鬆的法規出台、連帶供應量增加,可能會促使房價繼續下降。黎黃洲主席指出:“如果地價確實有上漲,那麼只會在局部某些地區,並不會如當前的傳聞般全國所有地方的地皮、房產都漲價,因為疫後的房地產需求仍然未能恢復。”

建設部副部長阮文生表示,今年,新冠疫情來襲已對全國房地產市場造成重大影響,尤其是河內、胡志明市和南部各省,供應和交易量均大幅下降,比2020年同期降約80%。儘管如此,仍出現局部地價上漲現象,但在政府、建設部、資源與環境部及時出台各項具指導性文件和警示通知後已快速降溫,同時公開當地各個總體規劃、土地使用規劃、地價資訊(如平福的Tecnich機場規劃、海防水源縣行政規劃、峴港地價表調整等。阮文生副部長指出,漲價現象還因房地產交易平台串通,抬高造價以引起虛擬市場熱潮。另外,房地產仲介的專業、法律知識有限,欠缺職業道德操守,導致經營情況混雜,對客戶造成損失。阮副部長說:“有關住房和房地產市場的資訊尚有限、缺乏透明度,引發利用未經審批的房地產項目、未有足夠法理依據進行集資的住房、或影子項目來詐騙、佔用買家資金等現象。與此同時,利用規劃、升格為城市和行政級別的消息傳聞來抬高價格、推動房地產熱潮等情況也都存在。”◆
 
建設部副部長阮文生表示,未來期間,建設部將加強對房地產交易平台、從事房地產仲介行業的組織和個人活動的管控,同時整頓房地產市場上的多次轉售以抬價的行為。

廷 山

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