逐步對公寓糾紛法律化

如今,很多高級公寓至廉價公寓都發生開發商與客戶糾紛事件。原因是合同條款含糊不清,開發商開展項目僅帶應付性,改變若干職能室的功能,不願移交客戶已繳付的2%公寓保修金。不久前,政府總理已頒佈《指示》,對開發商遲緩給公寓管委會移交保修金一事採取強制措施。

興建中的公寓。

興建中的公寓。

不仔細閱讀合同
各種糾紛都源自開發商與客戶之間,或居民與管委會之間的利益衝突,而且幾乎都由於保修金管理有欠透明度所致。根據評價,當前的房地產市場,尤其是公寓單位買賣至今仍未專業化。開發商只想作言過其實的廣告和獲取利潤後便逃之夭夭,或改變功能以充分利用所有利益,不遵守協議;而客戶簽合同時還大意,甚至不仔細閱讀條款,輕信中介人的不實諮詢。

家住第四郡的雪絨告知,在瞭解公寓資訊時,她也仔細詢問有關公共生活室、設施服務、停車場、費用等各個部分,而且中介人員也回答很明確。到了簽合同時,由於相信人員的諮詢,再加上合同內容長篇難懂,所以她以為這是合同範本,其他客戶都簽字想必沒有問題的,故自己也簽了。再者,聽到人員的糊弄要是不儘快繳付訂金就會給別人出售,因為很多人都正“虎視眈眈”的。因此,她便立即簽字,可後來才發現並非如人員所言的有多人購買,這只是引誘客戶的一種手段而已。

市律師團陳海德律師認為,合同內容非常重要,是發生糾紛時讓法庭審議的依據,但如今有很多客戶不仔細閱讀合同內容,盲目地簽字。例如,對於期房購買合同,若買方遲緩繳費要付罰款,而賣方逾期交房就沒有受到任何制裁。因此,一旦房價升高,開發商故意不交房時,要是客戶提起訴訟,開發商充其量只會退還本金和存款利息,這與房價升幅相比僅微不足道。客戶盲目簽字,入住後才發現貨不對版,再翻看合同時都是對開發商有利的條款,所以唯有默默忍受。因此,專家勸喻要仔細閱讀合同,甚至將合同範本給律師或專家過目提供諮詢,確保內容明確,各方的利益與義務平等,與開發商就每項內容進行協議。

目前,幾乎所有居民的糾紛都是關於保修金以及共同和私人面積,但合同內容含糊不清,所以需要職能機關的介入。這證明法律規定尚未嚴密,而《消費者權益保護法》已過了數十年,有關合同範本規定、循對客戶有利的方向作出解釋的原則都沒有得到工商廳、建設廳等職能機關查處,保護客戶。

對逾期移交保修金採取強制措施
最近,政府總理就加強國家對公寓管理、運行、使用工作的管理效益頒佈了第29號《指示》,其中有多項公寓糾紛處理規定。具體是,政府要求中央直轄市、省人委會堅決強制收回公寓公共部分的保修基金。這意味著從今以後,開發商不願給公寓管委會移交2%保修金將被採取強制措施。

然而,專家認為,讓房地產市場進入軌道、專業的最根基的方法是將各方的功能、任務和權限法律化。與此同時,對違規的個人、機關制定處分措施。必須建立公寓運行管理法規,確保開發商與居民都有同等的責任、義務和權利。要是各方不遵守都有處罰的依據。甚至可以控告開發商佔用公寓保修金,在公寓管委會成立7天內移交2%保險金,要是不移交將採取強制手段。

根據建設部的初步統計顯示,當前有200多起投訴與公寓管理和使用有關,主要是圍繞著公寓單位面積、保修金、運行管理費、召開第一次公寓會議等問題。幾乎所有糾紛都是由於開發商不遵守法律,購房者不仔細閱讀合同,尤其是建設部門的國家管理工作未到位所致◆

制 欣

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