關於“有期限公寓”

最近,房地產市場出現一種住房類型,即是在一個項目內的住房獲簽發土地使用權與住房所有權證書(簡稱“粉紅簿”),使用期限標明是50年(等於土地移交時間)。市法律大學貿易法律系講師、碩士吳嘉黃告知,首先要肯定的是,現行法律沒有“有期限的公寓”這一概念。

(示意圖源:互聯網)

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按照《土地法》第一百二十六條第三款,建設公寓的土地,其使用目的是住宅地。公寓購買者將獲簽發土地使用證書,而購買者的住房所有權期限是穩定、長久的,不附屬於開發商的土地使用期限。

住房所有權有期限一事只是針對於外國個人與組織。對於國內的組織與個人,《住宅法》只規定“公寓住房單位使用期限”是公寓住房單位尚可安全、有質量使用的期限。公寓的使用期限屆滿,將獲鑑定是否嚴重損壞、有沒有坍塌危機或不確保使用者的安全等,之後便按規定修葺、重建,居民獲安排到安置區。

至於購買的住房有50年或不到50 年期限的場合,可能是公寓的其他功能部分或按照住宅與經營混合目的來建設,如旅遊住房(condotel)、商住房(officetel),或屬於獨立旅遊住房、商住房項目的住房。按照規定,建設旅遊住房、商住房的土地使用目的是貿易、勞務土地。開發商將獲租用土地,每年繳納租金,或一次繳納全部租用時間的租金,期限不超過50年或70年。若開發商有需求與足夠條件,則在餘下的投資期間,但不超過50年與70年,可以得到簽發每間商住房或旅遊住房的所用權證書。此時,向開發商購房者將獲簽發證書,並只能在開發商餘下的土地使用時間中使用土地與擁有住房,而沒有長久的使用權。

當土地使用期限屆滿,政府也許審議延長土地使用期限。若得到延期,房地產所有人要按照延期期間的貿易、勞務地價,給政府繳納全部延長期限的土地租金。若不延期,則政府將回收土地與全部住房。商住房、旅遊住房的所有人將不獲得補償。吳嘉黃碩士告知:“因此,在下訂金購買住房時,購房者應要求開發商提供項目的卷宗,以清楚確定住房是什麼類型,特別是項目的土地使用目的。若項目的土地使用目的不是住宅地,則要注意項目的土地使用期限,以及開發商是否獲簽發住房證書。”◆

阮 州

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