遇上羁绊
据某房地产企业领导告知，不仅是今年，从2021年至今获批准投资主张的项目数量大幅减少。具体是，从2021年初、2022年和2023年前5个月，市计划与投资厅只向市人委会上呈11个项目以审批投资主张。而2018年之前，平均每年有100多个项目获批。因此，项目从第一个环节就遇上羁绊，是在市计划与投资厅申请审批投资主张的环节。这位领导分析：“根据市计划与投资厅公布的资讯，因遇上《住房法》羁绊而不满足投资主张审批条件的62个项目是有农业用地和其他类型土地，没有住宅用地。而据2014年《土地法》、党中央执委员会的第18号《决议》，只要符合规划，企业就可购买各种土地、包括农业用地来开发项目。因此，现正存在《住房法》与《土地法》和党中央执委员会的《决议》之间的不统一情况。”
值得一提的是，这种情况不仅在本市，还在很多地方发生。例如在平定省，某企业购买两块按此前规划为工业用地的土地，但随后该省决定将其转换成服务都市土地。但在申请立项时就被拒、不审批投资主张，原因是不满足《住房法》规定的条件。他不满说：“这不仅是本市，还是63个省、市的共同羁绊，导致整个项目实施受阻。第一个环节遇上羁绊，余下环节也无法进行。”
允许购买农业用地开发项目
之所以拒绝对没有住宅用地的项目审批投资主张，是因为担心投资商收购农业用地建房地产，破坏规划。但不少专家认为，不需太担心，因为大部分地方都有了比例尺为1/5000和1/2000总体规划。在这些规划提案已注明住房、公园、医院、学校等规划。因此，不会只买农业用地建房子的。
为了排解上述羁绊，市房地产协会主席黎黄珠建议，需重新补充关于允许经济组织（企业）按照规划购买农业用地实施项目的规定，条件是须得到省级人委会的书面审批。企业在购买农用地后，有责任按照《土地法》办理土地使用目的转换手续和履行对国家的财政义务。他强调：“有人担心，若继续允许企业购买农业用地，可能导致规划被破坏，造成国家财政预算收入损失和公共财产损失，但这样担心是没有依据的。”并举例： A公司有权使用隆城机场都市区规划区域所属10公顷种植橡胶树的农业用地。在这块土地范围内有1住房，住宅用地面积为100平方米（符合拥有住宅用地和其他土地的规定），因此获公认为商业住房项目投资商，并获计算3000亿元的土地使用费。 A公司的土地旁边是B公司，只有权使用10公顷种植橡胶树的农业用地，原因是这块土地没有任何住房，即是因没有住宅用地而不得公认为商业住房项目投资商。 B公司计划如A公司一样制定商业住房项目比例尺为1/500细则规划。若获公认为投资商，则也可以同样获得计算约3000亿元的土地使用费。他说： “从上述例子可以看出，关于计算土地使用费一事，拥有10公顷‘住宅用地及其他土地’的A公司与拥有10公顷‘不是住宅用地的其他土地’的B公司之间没有很大的差异。”他强调：“因此，在确定财政义务和计算土地使用费时发生国家财政预算收入损失一事在任何有使用土地的项目都可能发生。原因可以来自土地计价方法采取工作，或由于国家机关的低价审定工作质量或由于公务执行者。例如，对使用土地或采取一律土地定价方法的项目允许实施土地价格调整系数方法（K系数）。因此，需立即修订此规定，具体是只要符合规划和土地使用计划，就允许企业在所有类型土地落实项目。”◆
