吹向市场的凉风
2023年第8号《议定》获专家评价为出台及时，提供法律依据，以让发行债券的企业与投资者（债券持有人）谈判在两年时间内延长债券期限或以其他财产结算债券本金和利息。特别是，关于方案的谈判将在自愿协议、遵守民法规定和保护少数债券持有人的选择权的基础上进行，包括债券条款和条件的变更已得到占债券总数65%以上的债券持有人同意的场合。
关于在置换方式，企业可以与债券持有人谈判，将到期的债券（包括本金和利息）换成公寓住房、联排住宅、别墅、土地、股份、股票和票据等其他财产。第8号《议定》还规定附加条件，那是企业必须遵守民事法律和有关规定。企业须公布异常资讯，并对用于结算债券本息的财产的法理情况承担全部责任，确保债券持有人的合法权益，限制日后投诉纠纷。
据市房地产协会（HoREA）主席黎黄洲告知，第8号《议定》提出的规定既纾解羁绊、困难，又按透明、安全、可持续的方向确定企业债券市场建设路线图。目标是让企业债券成为经济体，包括房地产领域的重要中长期资金筹集渠道。特别是，谈判规定需要双方的善意、诚意和合作精神。第8号《议定》的规定为企业恢复生产、经营，继续赚钱向债券持有人还债创造条件与机会。同时，债券持有人也体现本着理解和分担困难的精神与企业同行。
据信息学与应用经济研究院院长丁世显博士评价，第8号《议定》的出台为房地产企业债券的忧虑气氛吹来的一股难得的凉风。该《议定》提出的各项规定是企业与债券持有人谈判的法理依据。同时，让债券持有人放心，因为结算协议形式是符合法律规定的。
要核实项目合法性
丁世显博士认为，最大的困难在于发行企业与债券持有人之间谈判。债券持有人分成两组：是组织的债券持有人和零散的债券持有人。对于是组织的债券持有人就比较容易，因为他们有经验、专业知识和具有对结算协议方案评价能力。对于零散的债券持有人，主要是按照咨询人员的意见进行投资，因此难以选择方案。
陈清海经济专家认为，发行企业与债券持有人之间关于到期债券债务结算的谈判协议是民事关系。因此，很需要国家管理机关的入局，以核实企业拟为债券持有人置换的房地产的合法性。他说：“当有3方的参与，企业和大多数债券持有人同意以房地产置换成债券的方案时，就需要国家机关核实项目的合法性和企业的财政义务，从而谈判才具可行性。这是有助纾解房地产债券市场现正遇上的羁绊的方案之一。”与此同时，后检工作国家管理机关需监察企业发行债券集资是 否符合规定目的。他指出：“发行债券的企业可能受损，但企业透明及与债权人分担困难一事在长期以后将给投 资者，尤其是国内外投资基金会建立 信心。”◆
第8号《议定》是必要条件
据信息学与应用经济研究院院长丁世显博士告知，规定债券期限最长为两年是符合实际，让企业有时间完成项目、制定销售计划、收钱和向债权人还债。另外，延长期限还有助企业有更多时间与多个投资者以合理的价格进行项目并购 （M&A）。
此《议定》是债券市场的必要条件，但尚未足够，还需要发行公司、咨询单位、债券持有人、有关金融企业的专业性。另外，用于置换的房地产产品应有明确的法理依据，同时须有专业、独立的金融服务组织对用于置换成债券的财产的合法性和投资效果作出评价。因此，企业与债券持有人才可达成共识，方案才具可行性。
需进行小结、评价
据HoREA主席黎黄洲告知，在2023和2024年两年内到期的房地产公司债券总值非常大，约为230万亿元。其中，2023年约119万亿元，2024年约111万亿元。因此，第8号《议定》对2023年到期的119万亿元债券处理工作造成积极和有效的影响。但HoREA认为，对到期债券的处理必须有债券持有人与企业透过谈判达成的共识，所以需要较长时间，可现在只有近9个月时间来实施第8号《议定》。因此，该协会建议财政部和政府总理衡量允许在今年第四季初对第8号《议定》进行小结、评价，以在2024年和后续数年继续建设企业债券市场按透明、健康、安全和具可持续性的方向发展。
