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公寓維修基金糾紛

目前,發生在公寓的糾紛,甚至是衝突,主要是來自2%維護基金管理權的爭議。建議考慮取消2%維護費,或如何適當管理該基金的問題,因為其嚴重性而獲本市最近召開的公寓管理和運營會議上提及。
本市冒起許多高層公寓。
本市冒起許多高層公寓。
爭議多

本市房地產協會(簡稱HoREA) 主席黎黃州表示,目前約有1367 座公寓,共14萬1062個住房單位(是2009年的兩倍,比1975年高出5.5倍)。公寓住房單位佔轄區房屋總數的8.4%,並且在城市化進程中強勁增長。黎主席指出,公寓的糾紛由於數量日多而增加。大約105座公寓存在不同層面的爭議,其中9座的爭議牽涉性質複雜,主要是由於維修基金衍生。其中,部分爭議涉及住戶不肯支付維護費,或投資商沒有按照規定將基金移交公寓管委會。

關於這個問題,住屋和辦公室管理部門(市建設廳)負責人阮青海表示,沒必要從一開始就收取2%維護費,因為這個基金  只在公寓保修期過了之後才使用,通常是幾年後。外國的一些公寓會將這筆金額按月和季度攤分收取。

富利公寓D2座(第八郡低層公寓,沒有電梯)的管委會主任陳國清支持從一開始放棄2%維修基金的收取建議,認為維修費用將由居民後期繳交。他說:“D2公寓有188戶,居民已繳交維護基金總值超過12億元,當投資商移交管委會時只剩下大約3.4億元。投資商交給我們各項開支費用的收據副本,儘管居民不滿意,但唯有接受。
2015年起,由管委會管理這筆基金,公寓大樓全面重新粉刷,僅花2億元。居民反映在此之前他們沒有看到任何重大維護,卻被開報花費太多錢。在此之後,每個月管委會只收每戶10萬元運營維護費,包括修理水泵,消防設備,電池充電等費用,所有住戶覺得合理都樂意繳交。”
需要監督機制

位於第二郡安富坊屬於再安置項目的福安祿公寓,自2008年起投入使用,由第二郡公共服務有限公司管理。這座公寓從公寓售價格中抽取3%作為維護基金,金額超過30億元。到了2010年,公寓才成立管委會。30億元本該移交管委會,但直到2016年,居民選出新管委會,管委會必須四處向職能機關發送公文以“要求”取回這筆基金。
公寓維修基金糾紛 ảnh 1 公寓維修使用費的管理是引發公寓糾紛的原因之一。
2016年中旬,公寓上級管理機關才“願意”將這筆款項歸還,只剩約5億3100萬元。第二郡公共服務一成員有限公司的解釋是,這筆差額是多年來的維護和修理開支。2018年中,管委會決定收取維修費(每平方米1000元,62平方米面積的住戶每月付費6萬2000元)以作公寓維修基金。然而,遭到一些住戶的激烈反對。

從事公寓管理領域、Savista房地產管理公司總經理阮進勇承認,爭端通常發生在2008 年之前建設的公寓,當時沒有強制設立管委會,所以沒有收維護費。如果要進行維護,管委會必須開會以向每戶收費,但許多住戶不同意。由於沒有不付費的制裁方案,許多公寓因為缺錢而沒維修以致損壞。因此,預收2%維護費的做法還是合理的。問題在於監督機制,因為管委會很多權力,要是沒有機制監督其運作,難以確保維護費的用度合理。

最近,HoREA致函政府總理、市政府及相關單位,提出“公寓管委會運營工作,以及必須紓解的羈絆”建議。HoREA認為,有不良份子意圖加入公寓管委會詐騙損害住戶的利益。他們先借機購買成為最小面積住戶單位戶主,伺機當選管委會主任,然後進行非法牟利。甚至有人入選管委會後,立即向單位轉售他人。
黎黃州建議建設部實施強制措施,強制投資商交出維修基金;協調公安部門,落實管委會印章簽發;訂明公寓管委會帳戶必須有由2人或以上持有共管,以避免濫用權力和牟取私利。必須採取措施要求公寓管委會單位證明財政能力,因若發生消防、意外等問題將會涉及民事賠償責任◆

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