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房地产进入复苏周期

利率低和开发商提供的优惠政策已刺激人们的购房需求,有助于促进房地产市场的复苏。

在房地产市场进入复苏周期的背景下,公寓房备受众多客户的关注。
在房地产市场进入复苏周期的背景下,公寓房备受众多客户的关注。

购房需求大增

根据绿地房地产业务股份公司经济-金融-房地产研究院(DXS-FERI)于今年3月对1152位从事房地产仲介活动的个人进行的考察结果显示,大部分受访者都对房地产市场会及早恢复抱 有高度期望。 具体是,38%人认为房地产市场将在今年复苏,约50%人预测市场于2025 年上半年恢复。 进行考察时,之前约13%退出业界的仲介已重返执业,估计约50%已退出业界的仲介会在不久将来继续回归。 考察结果也显示,现阶段的客户大多是需要购房自住的人(占58%),其次是购房用于长期投资和出租的人(占34%),极少数人有意短期投资(3%) 。 促使众人此时作出交易决定的因素在于“廉价”的资金流,这意味着当前利率正低和开发商提供多项优惠政策。

根据 DXS-FERI 的另一项考察,公寓房市场仍然是目前市场的主导产品。 其中,购买售价约为25亿元以下公寓房的需求仍占高比例(达68%),其次是售价在35亿元以下的公寓房(22%)。 专家们认为,当前正是各方都准备好迎接房地产市场新周期的时候。 其中,开发商组群发挥了先锋作用,其纷纷推出产品和启动各个项目,以增加市场供应源。 然而,并非所有开发商都同时行动,外资企业组群已“捷足先登”,而国内开发商和新入市企业刚处于“重启”阶段。

据笔者对市场的记录,从2023年底至今,各开发商仍继续保持对前期推出销售的“库存”产品提供良好政策,但逐渐减少对“新货”的优惠,因为购买新项目的需求正高增 。

售价难以再降

关于今年第一季的市场动态,越南CBRE销售部经理武黄俊杰表示,2024年是房地产市场在各项新法(《土地法》修订本、《房地产经营法》修订本、《住房法》修订本等 )生效前的关键年。 因为是关键的一年,各开发商和客户都未能确定演变如何,然而,由于当前资金“相宜”、市场期望高、项目投入资金多等原因,所以部分市场(公寓、项目地皮等)的 价格已出现上涨趋势。 武黄俊杰经理说:“我认为,有意购房者应及早决定,因为房价不太可能再下降。如果犹豫,也许会买不到好位置。至于项目地皮,新法将约束划分土地活动,故供应有限, 所以价格也很难会下降。”

DXS-FERI副院长刘光进也表示,从今年起,随着新规定下的投入成本大增的压力,一手房地产售价趋于逐渐上涨。 客户和投资者犹豫不决可能会失去在“热潮”刚开始时以好价格购房的机会。 他强调:“机会永远属于聪明和果断的投资者。”

DXS-FERI院长范英魁博士评价,房地产市场正呈现许多积极迹象,并处于复苏阶段。 他预测,市场会从“U型”底部逐渐恢复,复苏速度快慢取决于宏观和微观因素,其中最重要的还是市场信心。 同时认为,今年第二季房屋市场的理想情况是供应量同比增30%至40%,利率浮动8%至10%,售价上涨10%至20%,吸收率达40%至50% 。 范英魁博士分析:“2024年是市场累积、准备新发展周期的关键年。每一个经济周期都会出现'下波推前波'的现象,意味着会有一系列老品牌衰落或退出市场,将会有 新一批房地产品牌涌现,并在新发展周期中占一席之地。此时,谁拥有良好的资源,就将取得强大突破。经过长达4年的'过滤'阶段,只剩下约20% 企业仍 站得住脚,其余的大部分都是知名品牌,具备潜力在新周期中为整个行业带来真正的变更。”◆

本市公寓房供应源持续大幅降减

据CBRE称,今年第一季,河内将有2300间公寓房和30栋新的低层住宅开售,比去年同期增11%。 而本市的公寓房供应量仅有500间,创过去15年来第一季的最新低,只相当于去年同期的17%。

越南Savills的报告也显示,今年第一季,本市商品房、连栋房和别墅的供应源持续大幅下降,比上一季减35%,比去年同期减28%,目前剩下4922 间,因为有 9个项目由于未完成法理手续或调整销售政策而暂停销售。 公寓交易也较为淡静,本季销售量仅为1116间,环比下降63%,但较2023年同期增29%。 其中,C级(平价)产品备受消费者欢迎,占销量的61%,其次是B级(中等)公寓房占37%。

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