工業地產升溫:憂多樂少

許多專家擔心租金上漲將影響到外商在越南工業區投資的吸引力。與因新冠肺炎疫情而“降溫”的地產市場相反,工業房地產因各家投資商從中國轉到越南投資的熱潮而變得更加“活躍”。隨著工業房地產升溫,各工業區的土地和堆場的租金也連續漲升。然而,此事引發不少擔憂。

各現有工業區的廠商進柱率近滿,但新的土地儲備面積因 法理手續的羈絆而未能投入運作。

各現有工業區的廠商進柱率近滿,但新的土地儲備面積因 法理手續的羈絆而未能投入運作。

租金高漲
租用土地、廠房以及堆場客戶激增讓位於本市以及毗鄰省份的各工業區的租金猛增。據batdongsan.com.vn提供的資訊顯示,過去季度,租用工業地產的需求持續增加。具體是,第二季度,工業房地產的關注程度增32%,僅在本市,房地產關注程度增25%至175%,平陽省增88%至132%。到第三季度,關注程度逐漸增加,與上個季度相比增近25%。許多工業區,如:協福、新造增23%至37%。在平陽省越南-新加坡工業區(VISP)、美福工業區增19%至22%。

租用需求增加導致本市南面工業區土地租金上漲,每平方米平均租金為145至150美元。具體是,此前在本市若干工業區每平方米的租金為140美元,如今增加1倍,對租用時間為30至45年,每平方米的租金為280美元。同樣租用期限,同奈省每平方米租金自100美元增為155美元,隆安省每平方米租金自110美元增至200美元左右。

據本市某家室內生產公司經理阮文盛告知,公司有租用廠房的需求,但無論在哪兒,租金都一律上漲。建好以出租的廠房也持續建議新的租價。兩三年前,每平方米廠房的平均月租金僅3.5美元,如今已漲至4到5美元。

據阮經理稱,因供不應求,所以出租方建議的租金猛增,尤其是位於交通方便、距離本市不遠的廠房。在現有工業區不斷擴大規模,可是儲備土地面積因法理手續存在羈絆而不能使用的情況下,這種供不應求現象更為明顯。他說:“廠房租金高漲,這種沒有按路線圖而隨便調升租金的情況導致生產開支大增,影響到企業的營運。當租金調升,企業不可預算投入成本,所以不敢擴大廠房規模。”

影響投資
工業地產市場出現新的轉變並呈現增長趨勢。其中,工業土地和建好以出租的廠房獲多家投資商關注。然而,各專家認為,我國工業地產仍存在若干障礙。許多企業的意見表明,工業房地產雖然蓬勃發展,但其的弱點在於基礎設施與土地租金的調升金額不相稱。另外,基礎設施的發展進度緩慢,缺乏連接性。

據計劃與投資部國外投資局長杜一煌表示,工業區的土地價高漲並不是好的信號。原因是其可能減少國外投資商在越南投資。此外,這事將影響到各工業區的吸收能力。

越南Savills代表也對土地租金漲升一事表示擔憂,其影響到工業區的覆蓋比例,尤其是在需要招商引資的新成立工業區。當各重點地方的工業區不斷增加,這意味著剩下的土地儲備面積越少,從而導致地 價會繼續上漲。 越南Savills代表估計:“所幸的是,市場上仍存在樂觀因素。具體是,日益形成更 多新工業區,現 有工業區也獲擴 大規模,此舉讓 未來期間土地儲 備增加。從而希 望工業區和廠房 的租金將返回常態。”◆
 
政府總理指導審議工業區土地租金
據政府辦公廳表示,最近媒體反映僅在數年,工業區的土地租金上漲了3至4倍,甚至有的地方增加數十倍。以前,在頭5年內租金保持穩定,之後才開始調整,但不得超過土地租用合同中的租金的15%。然而,自2015年起,許多企業不可主動預算營運成本。原因是第142號《議定》只規定土地租金在5年內不得改變,過了這段時間後就根據毗鄰區域的土地市價來計算。按規定,有兩個方案繳納土地租金,分別是每年繳費或一次性繳費(租用時間為50年)。這使企業不知所措,因為沒有規定哪個企業可選擇繳費形式,而根據每個地方的實況和具體項目來決定。土地租金不斷變動,而且若干地方只准許企業每年繳費形式。每年繳費的企業將不獲得簽發紅簿,所以沒有財產向銀行抵押貸款。面對上述反映意見,政府總理阮春福日前已責成計劃與投資部及有關單位配合處理,向政府總理匯報以制定解決工業區土地租金所存在羈絆的措施。

光 輝

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