地价上涨
据市建设厅评估，基于合并前的胡志明市、巴地-头顿省及平阳省的实际情况，房地产市场虽然发展较快，但仍存在不稳定、不透明等问题，潜藏诸多风险。2024年《土地法》已取消2013年《土地法》中限制住房及房地产市场发展的相关规定，有望解决在土地定价、土地分配、租赁、用途变更、住房项目的土地使用权证书签发等行政手续方面的瓶颈与阻碍，从而推动本市住房与房地产市场的进一步发展。
市建设厅还列出在落实2024年《土地法》过程中须解决的挑战与问题。具体，目前土地法律与住房、房地产经营及相关法规之间仍存在不一致，例如：如何确定土地使用权拍卖的适用场合、涉及土地使用的项目招标机制，以及土地相关财政义务的计算方式等。此外，地价上涨直接影响到住房价格及房地产市场。建设厅指出，取消地价框架并改为按照市场原则确定地价，可能推高项目的初始成本，从而影响住房售价，抬高整体房地产市场价格，给购房者带来困难，尤其是在普通住宅和社会住房领域。
另外，市价的确定不仅要求国家机关具备强大能力，也需各相关方达成一致意见。若缺乏足够且精准的数据基础，定价过程可能被滥用或缺乏透明，引发纠纷。由于各地方的市价存在差异，也可能导致部分地方为增加财政预算收入而将土地定价抬高，或价格受市场投机因素干扰。除此，房地产企业在推动住房项目时难以获得土地资源，尤其是商业住房项目（不包括都市区或整体住宅区项目），企业要与民众协商土地使用权的转让、租赁或以土地使用权出资入股。尽管此举旨在保障民众权益，却显著增加投资企业在土地整合方面的难度和风险，特别是在人口密集、场地清拆成本高、容易产生纠纷的区域。
2024年《土地法》虽优先收回土地以推动“服务国家和社群利益的社会经济发展”，但同时严格限制对独立商业住房项目的土地收回权限。此举可能使都市住房发展面临阻碍，而住房作为民众的基本需求，在经济发展中具有重要作用。市建设厅指出，本市目前面临社会住房发展场地短缺的困境。尽管2024年《土地法》为社会住房发展设立优惠政策，但确定社会住房用地仍是一项重大挑战。按法律规定，商业住房项目须划出部分用地用于建设社会住房，或以相应金额缴纳。然而，在实际计算及执行过程中可能遇上困难，尤其是在某些项目或区域不适合兴建社会住房。此外，尽管已有针对社会住房开发投资商的优惠政策，但相较于商业住房项目仍缺乏吸引力，导致投资者动力不足。
倾听企业与民众意见，及时调整政策
为解决上述困难与问题，市建设厅建议本市在制定和颁布法律实施细则过程中，应与各部门密切配合。同时，应建立严格的监督机制，积极倾听企业与民众的意见建议，及时提出调整方案，确保法律及相关法令得以有效、透明地实施，推动房地产市场的可持续发展，并保障辖区内民众与企业的合法权益。
据上述评估结果，市建设厅建议市人委会指示资源与环境厅汇总在落实2024年《土地法》过程中存在的问题和阻碍，并予以解决。同时，资源与环境厅须继续向市委和市人委会提供建议，修订、补充第18号《决议》的若干内容，为2024年《土地法》的修订提供依据，使其更契合本市实际应用情况◆
