監管房地產經營信貸

最近,財政分析家就國家銀行頒行第22號《通知》規定評價:只對房地產經營信貸造成影響,至於真正的購房需求,銀行隨時提供貸款服務。

(示意圖源:互聯網)

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銀行壓力不大
國家銀行第22號《通知》繼續實施發放中期和長期貸款的短期資金比例調降的路線圖。據此,從2020年1月1日至9月30日,發放中期和長期貸款的短期資金最高為40%,從2020年10月1日至2021年9月30日是37%,從2021年10月1日至2022年9月30日是34%,從2022年10月1日起是30%。

上述規定令不少人聯想監管房地產貸款服務的問題,但金融銀行專家艮文力博士認為:上述路線圖是各家銀行重組資金結構的條件。據今年初公佈的相關草案顯示,明年初將發放中期及長期貸款的短期資金由40%降至35%,而第22號《通知》規定至2020年10月才開始降至37%。

金融銀行分析家表示:第22號《通知》對發放中期和長期貸款的短期資金控管規定並不是監管信貸、尤其是房地產信貸的關鍵,更重要的是提升資本充足率(CAR)。艮文力博士說:“未來期間,國家銀行不須管理發放中期和長期貸款的短期資金,而按巴塞爾資本協定第二版(Basel II)規定管理資金充足率。”

據國家銀行的監察數據顯示,按規定路線圖將發展中期和長期貸款的短期資金調低,不對各家商業銀行與外國銀行分行提高中期、長期貸款的能力造成影響。至今年9月30日,中期和長期貸款的短期資金最高使用率如下:國有商業銀行領域是29.79%;商業股份銀行領域30.89%;合資銀行領域28.97%;全外資銀行領域7.53%。

市銀行大學的裴光信博士表示:目前,許多銀行使用短期資金以發放中期和長期貸款的比例為30%至37%。由此看來,各家銀行已主動重組資金結構以做好落實該決定的準備工作。值得一提的是,上述調整決定要求各家商業銀行提供房地產貸款服務時須深思熟慮,從此漸漸形成銀行只是短期資金提供渠道的趨勢,企業想中期及長期貸款,就要開發資金市場,如:發行企業債券。

只監管房地產經營信貸
許多人認為:國家銀行第22號《通知》還限制提供房地產貸款服務,因為房地產貸款的風險系數將由150%上調至200%。該系數用於計算各家銀行的資本充足率(分母),風險系數越高,資本充足率越低。

根據規定,個人貸款購房的信貸合同低於15億元,風險系數為50%。其中,應收賬款要以貸款者的房屋、土地使用權、與連在土地的建築工程抵押,同時達到風險系數為50%的條件之一。

對於應收的其他賬款,如:個人貸款以為生活服務,而協商借貸的款項和客戶的信貸合同價值是400億元以上(扣除客戶被回收風險系數50%的款項),從2020年1月1日至12月31日的風險系數是120%,從2021年1月1日起是150%。

艮文力博士透露:對於房屋、社會住房和貸款價值15億元以下的合同,風險系數50%是積極的,因為貸款客戶較多。對於貸款逾40億元,要規定風險系數較高以避免投機現象。規定風險系數的措施較符合,可限制利用政策漏洞來投機房地產。

金融銀行專家阮志孝博士認為:分類房地產信貸以清除“徒手搏虎”的投資商。對價值40億元以上的信貸合同規定風險系數高,證明國家銀行就貸款購買高檔房地產的個人檢查工作作出嚴格的通牒,此舉完全合理◆

垂 榮

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