购买共有产权住房注意事项

“共有产权住房”这一词汇在房地产市场上日益普遍，特别是在发展中都市区域。从本质上来说，共有产权住房是指在一块已经获发证书的土地上建造的住房，但所有权是由多人共同持有，每个人仅拥有其中一部分，没有单独的证书。买者通常被这种住房吸引，因为比拥有独立证书的住房便宜；然而，与之而来的，却是买者必须面对的许多法理风险。

以下是市律师团高玉山律师就购买共有产权住房时注意事项分析的内容，旨在帮助读者避免在交易过程中的法理风险。

潜伏许多风险

首先，共有产权住房属于2015年《民法》第二百零九条规定的“按份共有”情况。那是一种共同产权，其中每个共有人对共同财产的产权部分是得到确定的。每个共有人对共有的财产享有各自应享有的权利和义务，另有协议除外。

购买共有产权住房时，买者可能面临一些风险：

第一，由于这类住房通常不符合关于最小面积、没有独立通道等的条件，因此不能划分办理单独证书。买者只能与他人以共有方式登记产权。

第二，因为每个共有人都不具备私有产权，所以很难转让或抵押给银行。当其中一人想出售自己拥有的住房部分时，须获得所有共有人的同意，否则无法办理公证手续。同样，若要以该住房作为抵押贷款，则所有共有人必须同意并签署抵押承诺书；只要其中一人不同意或不签署，银行就会拒绝放款。

第三，共有产权住房很容易发生纠纷，而且纠纷很难解决。常见的纠纷包括共用庭院、通道、墙壁、共同维修费用等问题。由于法理问题不明确，所以纠纷处理非常困难且耗时。

另一大风险是违规建设问题，导致很难办理竣工登记手续，从而难以申请维修，甚至面临被强制拆除的风险。若买者不仔细查看住房的法理卷宗，则一旦职能机关检查、处理，损失将由买者承担。

特别需要注意的是，许多共有产权住房的交易并未经过公证，而仅建立买卖协议记录。但此方式仅记录买卖事件，并不具备土地使用权转让的法理效力。这导致买者可能面临不获得法律承认为合法所有者的风险，从而在发生纠纷、拆迁、补偿等情况时，不受到法理保护。

购买共有产权住房时须慎重

共有产权住房对于财政能力有限的人来说，可能是临时的选择。然而，在决定购买这类住房时，买者需注意一些事项，以降低风险和保护自己的权益。

首先，在买房前，应暸解当地的规划和土地划分条件，要求卖者提供该住房的法理卷宗，例如：合法买卖合同、证件、地块图、建筑许可证、竣工卷宗等，从而评价该住房的合法性。

若该住房满足划分条件，买者应要求投资商先办理划分后再购买，不应只相信购买后再办理划分手续的承诺。

买卖或转让应必须有明确、经公证的合同，并必须登记变更及在证书上更新共有人资讯◆