新法将推动房地产“升温”

带来乐观讯号

越南第一太平戴维斯公司（Savills）谘询经理江杜认为，2024年《土地法》将带来各具突破性的转变，促进确定地价工作的效率效果、提升透明度且方式更加灵活。采取根据市场调整价格方案并扩大地方决策权，新法将有助改善地价确定流程，使市场和国家财政预算都受益，从而增加房地产供应源，缩小供需缺口以及降低房地产价格。未来期间，地价资料库完成后，所有买卖、转让活动的交易资讯也获公开。届时，无论买家或卖家都可以登入以了解交易资讯，帮助参与者清晰认知市场，提高房地产市场的透明度。与此同时，房地产的买卖和转移活动将变得更加容易，有助提高市场流动性。江杜经理评价：“房地产相关法律已获通过并计划尽早生效，一系列交通基础设施项目得以投资和投入运作，一些重大项目即将入市，以及买家的信心回归，将为今年的房地产市场带来乐观信号。”

雄王大学副校长陈越英博士也持相同观点，他表示，新《土地法》、《住房法》和《房地产经营法》将对市场、企业和民众产生积极影响。其中，《土地法》帮助企业可以更加容易接触土地储备面积以开发项目。《房地产经营法》明确规定，购买未来形成住房的定金不得超过合同价值的5%，减少租购未来形成住房的预付金额（不超过合同价值的50%）；从事小规模房地产经营活动的个人不必成立公司；房地产仲介企业只需一人持有仲介执照等。此法也透过各项规定来净化市场：房地产仲介要加入房地产交易平台，不得自由执业，分红必须透过银行转账；开发商在将房地产项目投入运营之前必须公开有关项目的资讯；交易产品时，合同必须记录实际交易价；以及约束划分土地（至三级都市）。

而《住房法》将有助于提高民众获得住房的机会，补充可购房对象，为海外越南人和外国人在越购买房地产创造顺利条件。与此同时增加多项规定以发展社会住房领域，补充可购买和租赁此类住房的对象。除此，住房管理和开发领域的规定也更严格，例如规定小型公寓必须设有齐全的消防系统、要制定建筑项目等等。这些举措有助于净化和提升市场透明度，保护投资者，促使市场永续发展。陈越英博士指出：“实际上，已有迹象呈现市场具备‘起飞’的各个因素，例如来自管理层的支持、市场相关法律即将生效、开发商的决心以及客户/投资者的信心都得到加强。这些因素起相互作用，帮助市场更快地复甦。”

今年底市场或复甦

回顾房地产市场的发展历史，市房地产协会(HoREA)主席黎煌洲评价：在2017至2023年阶段，其中长达4年（2020至2023年）是市场最困难的时期；起因来自新冠肺炎疫情的爆发，以及部分地区的地缘政治冲突。这些冲突增加了通胀风险，致使总需求量降低，打乱全球供应链，从而直接影响到国内经济和房地产市场。黎煌洲主席引证：“在2023年第一季，房地产市场负增长16.2%，第二季负增长11.5%，第三季负增长8.7%，结束2023年，房地产市场负增长6.38%。直至2024年第一季，新住房建设项目数量太少，社会住房建设项目仍然短缺。从现在到年底，本市房地产市场的供求量仍存在失衡危机。尤其是平价商品房和社会住房供应源的缺口很大。”

在此背景下，为帮助市场尽快复甦和发展，政府已建议国会允许《土地法》、《住房法》以及《房地产经营法》提前在今年7月1日生效。黎煌洲主席表示，当涉及房地产市场的法律提前生效，必须尽快颁行各相关议定、通知和指引。从此，法律系统确保贯彻、统一和切实，并可以排除本市148个房地产项目和全国数百个项目的大部分法理羁绊。因为企业当前所遇的困难有七成涉及法理羁绊。黎煌洲主席预测：“如果这些法律及早生效，将起到积极影响作用，推动房地 产市场从今年底开始复甦和重新 发展，以及约从2025年中恢复正常。因为落实政策、办理投资手续程序和开展房地产项目也要花一段时间。”

实际上，最近数月，房地产市场已逐渐复甦，但在市场份额和区域之间存在分化。具体是，公寓房市场、尤其是各个满足实际需求的项目最快恢复。河内市在价格和交易数量方面都是恢复得最快的地方。本市的复甦速度较慢，但已出现各个积极讯号。从现在到年底，供应量继续呈现大幅增加趋势。由于经济增长保持在两位数，加上都市化进程，在河内、本市、岘港、海防、平阳、同奈等大城市，住房需求基本上将维持高额增加。房地产交易平台和仲介也恢复活动。具有住房需求民众和投资者不再抱着等待市场再降价的心态，而是开始主动寻找合适的房地产。预测随着新法在未来数月生效，房地产市场将很快回归“新常态”并快速复甦◆

如果各项法律及早实施，将产生积极的影响作用，推动房地产市场从2024年底开始复甦和重新发展，并约从2025年中恢复正常。

（胡志明市房地产协会主席黎煌洲）