记者（●）：经历一段时间的低迷之后，国内房地产市场如今逐步呈现回暖迹象。请问，您认为目前有哪些因素将对房地产市场造成最大影响?
阮文订博士（▲）：我认为，经历了长时间的诸多困难后，当前正紧密跟进复苏的步伐。虽然尚未取得显著成果，但这并不意味着此次复苏效果不佳。
事实上，经过一段较长时间的低迷期（2022-2023年），目前房地产市场正在逐步改善。此次复苏步伐虽缓慢，但具有稳固性和可持续性。这种“缓慢”在一定程度上也反映了当前市场的本质和实力。
目前，众多因素正在深刻影响着房地产市场的发展进程。值得关注是政府的政策，尤其是新法律框架的落实在重塑市场中正发挥着关键作用。这些政策不仅有助于提高透明度，确保公平的营商环境，还激发了动力以鼓励企业投资于符合民众实际需求的住房细分市场。
与此同时，住房需求也在大幅增长，特别是在都市化过程日益加快的背景下。这一趋势预计将导致住房需求发生重大转变，民众开始寻找靠近市中心的郊区项目，这些地方的房地产价格更实惠，且具有基础设施发展的潜力。
目前，住房需求不仅仅局限于价格标准，还着重质量更高的房地产及环保设计。此外，来自外国直接投资（FDI）的需求增长也起到了非常重要的作用，推动外国人在越南的购房需求。
在新的法律框架扩大了该群体的房产所有权之际，许多外国投资商正积极寻求房地产市场的投资机遇，从而为该领域未来的发展注入新动力。
●那么，房地产市场已经打破了这些“障碍”吗？
▲首先，新的法律框架虽是推动发展的主要动力，但如果实施不力，也潜伏着不少风险。因此，新规定需要时间才能落实到日常生活中，在落实过程中我们无法排除可能出现的各种实际问题，从而影响市场的稳定。
例如，新土地价格表的实施就是典型例子。虽然这一举措旨在使土地价格更贴近市价，但同时也伴随着一系列复杂的问题。
如果政策缺乏协调一致，且得不到职能部门的必要辅助，实施新的土地价格表可能导致资产定价困难，使房地产交易陷入停滞或难以确定实际成本。此举可能会增加投资成本，导致各新项目的开发过程停滞不前。
与此同时，各相关方在新政策落实过程中缺乏协调配合，也可能导致项目进度出现“瓶颈”。这些都是房地产企业要提前做好应对准备工作的挑战，以确保未来市场的可持续发展。
例如，国会还通过关于特殊政策的第170号《决议》与第171号《决议》，旨在解决房地产和土地领域的困难、障碍。第170号《决议》重点针对胡志明市、岘港市和庆和省等若干地方因审查、检查结论及判决而陷入困境的项目、土地问题。第171号《决议》试点允许投资商通过协议获得土地使用权，以开发商品住房，包括非住宅用地，为许多项目解决难题。由此可见，第170号《决议》和第171号《决议》解决了不少问题，但也只针对一群人及一个方面，并不是全部。
因此，要进一步颁行更多特殊机制来解决问题，如清拆场地也是当前项目遭遇阻碍的关键环节之一。我以河内市中文区为例，周围是许多豪华的高楼，但下面有些地方仍然用铁皮围起来，项目显得十分杂乱。原因是企业还在与每一户居民进行协商。
这个堵塞问题已经延长了10多年。亟待政府和国会能颁行下一步特殊机制来解决这些问题。随着这两项《决议》的落实，企业的心态将得到释放，增强信心并增加供应量。
●然而，资金一直是房地产企业面临的难题。正如您多次建议的那样，流入房地产的资金也需要有“正确”和“精准”的导向，对吗？
▲我认为流入房地产的资金要有明确的导向。须考虑资金流入房地产的正确目的，避免投机行为，比如买地不建房，或者买了放着等涨价。
我举个例子，根据初步统计，目前约有1000个房地产项目陷入停滞，资金被“锁”在那里，估计约有300亿美元。如果这些项目能够“解冻”，将为经济增长带来巨大的动力。
要识别流入市场的资金哪些是必要的，哪些不是，须基于需求来判断。需求有多种类型，比如住房需求、投资需求等。在发展中的城市投资，是为了把握未来的机遇。还有另一种需求是投机需求，通常没有直接投资房地产的需求，而是期望获得收益。
目前供应正在发展以更匹配市场需求，但许多方面还未跟上需求。有些区域完全不符合需求，建成后却被废弃。因为项目开发商没有进行全面的观察和判断。
如果我们对流入投机的资金过于宽松，如买地不建房，或者买了放着不动，就无法发挥资金的目的价值，使民众在获取资金方面遇到困难，对年轻人没有激励作用。
一般人买不起房屋，就害怕结婚和组建家庭。借鉴中国和日本的经验，年轻人不结婚会给社会带来严重的后果。已到了我们要认真考虑必要资金流动，但必须用于正确的目的，以达到最高效益的时候。
●谢谢您！◆
