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社会住房获“解锁”

2024年《住房法》计划于8月1日起生效,允许社会住房开发商免除确定价格、土地使用费和土地租金的手续。这些规定获期望能够排除一直以来造成社会住房项目停滞的羁绊。

新法规获寄望能够排除导致社会住房项目停滞的各种羁绊。
新法规获寄望能够排除导致社会住房项目停滞的各种羁绊。

法规松绑

按现行规定,社会住房项目获免土地使用费,但要享这项优惠政策,必须办理一系列手续。首先是确定地价,然后职能机关发出需缴土地使用费和土地租金的通知。接到通知的企业要办理免缴上述款项的手续。值得一提的是,要取得需缴土地使用费通知书,项目必需花多年时间。甚至不少项目迟迟未能完成土地定价以计算土地使用费的环节,因为没人敢接办。

黎成商业建筑有限公司经理黎友义以其公司的社会住房工程作为例子,已于2019年向客户移交公寓房,之后公司也办理和递交土地使用费免缴卷宗,可至今仍未收到决定,因为职能机关还未计算出企业需要缴纳多少土地使用费。因此,计划从8月初(比规定时间提前5个月)开始生效的2024年《住房法》允许社会住房项目免除确定价格、土地使用费和土地租金的手续。这是从初始减少行政手续环节,协助企业缩短项目实施时间。

当社会住房得以开通,将连带对其他住房类型造成积极影响,有助促进房地产市场及早复苏。黎友义经理告知,为迎头赶上市场复苏态势,他的公司正在投资 3000 间社会住房,以在不久的将来投入市场销售。

另一位社会住房开发商表示,此前投建社会住房项目,按规定,企业可以保留20%公寓房用于商业销售,但实际上企业必须为整个工程的建筑面积缴税。换言之,此项优惠只是理论上的,其实企业并没得到这方面的优惠。因此,现行规定并未能鼓励开发商投建社会住房项目。企业期望,随着2024年《住房法》和2024年《土地法》的新规定出台,这些不足之处将得以消除,从而鼓励开发商参与社会住房项目投资,尤其是对开发商和社会住房购买者的条件已更加宽松。

根据新规定,购房条件是每月收入1500万元,比现行规定高出400万元;如果在项目座落省、市没有房产,将获享购买或租赁社会住房的贷款优惠。确定收入和居住地的条件也比之前宽松。这些都是帮助人们可以更轻松地购买社会住房的重要规定。这位开发商告知:“如今,购买或租购社会住房只受到住房和收入两个条件所约束。至于租赁社会住房场合,则没有强制规定要满足住房和收入条件,只需符合规定对象即可。这是相当宽松的规定。”

排除许多羁绊

房地产专家潘功政分析,法律规定对投建社会住房项目的开发商提供比投建商品房更多的优惠,尤其是免除由国家拨发或出租的土地的使用费。然而,在实际开展过程,社会住房项目开发商若要免缴土地使用费,仍须根据《土地法》规定确定土地使用费,然后申办免缴手续。这导致产生行政手续环节,因为此手续需要花1至2年时间。

另外,对社会住房项目和工人住房项目的投资优惠政策也不够切实,未能吸引开发商。虽然有免缴土地使用费、减税50%等优惠规定,但实际上,开发商却享受不到,只有购房者受惠。因为按照法律规定,国家提供的各项优惠不能计入社会住房的售价或出租价格。由于缺乏税法规定,故社会住房和工人住房项目开发商的税收优惠无法落实。不仅如此,社会住房项目范围内的商业经营面积的优惠政策已自2014年开始实施,可仅在政府各项议定中规定,并未列入法规,因此不确保法理性。

令人高兴的是,2024年《住房法》已修订、补充对社会住房项目开发商的优惠机制,助力完成投建100万间社会住房提案的目标,增加市场供应源。 潘功政专家评价:“新法修订和补充对社会住房项目开发商的优惠规定已取得突破,不分别资金来源,整个项目的全部用地面积均获免除土地使用费和土地租金。除此,开发商还享有增值税和企业所得税的优惠。同时增加规定,不使用公共投资资金的社会住房项目开发商获享社会住房建筑面积的最高10% 利润,并且最多可以保留项目的20%总住宅用地面积来建设经营、服务、 商业、商品房等工程,或相当于住房总面积的20%面积用作经营、服务、贸易活动。”

作为专投建社会住房的企业,社会住房投资股份公司总经理阮煌表示,之前的2014年《住房法》规定,社会住房项目必须预留至少20%社会住房面积用来出租,开发商要在使用5年后才能出售。但实际上,有许多项目无法租出上述规定面积,导致这些出租公寓房一直闲置,造成浪费。而开发商不能出售以收回资金,故降低了投资吸引力。这也是难以鼓励开发商参与投建社会住房项目、尤其是用以出租的社会住房项目的阻碍之一。然而,新规定允许社会住房项目的开发商可以分开核算,不将用于经营、服务、商业活动的面积投资成本计入社会住房价格,并获享属于经营、服务和商业面积的全部利润。这有助于为企业打开投资窄门。

建设部表示,全国力争2024年投资建成约13万间社会住房和工人住房。这是政府从年初已在第01号《决议》中设定的目标。长远以后,至2030年的目标是建造约100万间社会住房。建设部住房与房地产市场管理局局长黄海告知,为实现上述目标,部正致力向政府提交有关社会住房的各项议定,以便与2024年《住房法》同时生效,有效排除涉及社会住房的各项羁绊如:土地储备面积、开发商优惠政策、社会住房购买对象和条件、售价等问题,旨在提高社会住房项目的吸引力◆

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