向街屋租金調降
仍留不住租客
仍留不住租客
娥大娘是第八郡的房地產投資商，她出租一間面積40平方米的向街屋，每月租金達1500萬元。本市於6月底勒令非必要服務停止營業，她須與租客商討，把租金減至700萬元。
此外，她還出租位於附近小巷裡、面積為29平方米的住房，每月租金達350萬元。疫情爆發時， 她把租金減至250萬元，後來就 免費了，因為租客失業沒錢支付租金。
娥大娘又說：“其他房東都減價，若我'與眾不同'，租客就退租。過去幾個月被停止營業，勞工失業，哪裡有錢支付租金。”
她透露，大多數房東都把租金減價三至五成，旨在與租客分擔困難。然而，許多租客已通知退租，因為他們在過去幾個月沒有收入，現在已撐不下去了。
疫情肆虐本市前，家住舊邑郡的明兄在新平郡黎文士街附近租賃一間3層的樓房以出租，每月租金達5000萬元。本市第四波疫情爆發後，他請房東將租金調降至3200萬元，並主動減少利潤以給次要租客減免租金。實際上，很多人撐不下去，只好選擇退租而放棄已付的訂金。
這名租客退租，明兄又尋找別的租客，有的人租賃未到兩個月 就退租了。他算了算，到目前為止租客支付的訂金總額已達1億5000元。他說：“如果這樣下去，我也要退租了，並不能一直延長下去。”
據batdongsan.com.vn網頁於今年第二季度末公佈的報告顯示，向街屋、租房的租金環比下降20%至30%，甚至是50%以在疫情期間與租客分擔困難。然而，從去年初至今的出租率暴跌，許多大街道的向街屋沒人租賃。
租金調降和租客爭相退租，導致租房營業額創下近3年來新低。具體是，目前出租向街屋的平均回報率(12個月租金除以售價）僅達1.9%至2.7%。連本市各個新興富人區(如原是第二郡)，向街屋出租的利潤率也只達1.9%。
新富、第九(現是守德市)、平盛和第七郡的向街屋租金利潤率達2.3%至2.7%。
房屋售價不受疫情影響
與房地產出租市場的黯然情況相反，土地房屋價格不受疫情的影響。batdongsan.com網頁表示，本市中心區的向街屋於今年第二季度仍漲價1%至5%。
越南戴維斯（Savills）公司認為，今年第二季度，次要市場的別墅、向街屋售價仍上升，同比漲價約13%。第七郡的房屋售價同比上升20%，第九、芽皮、第二和舊邑等郡縣同比上升13%至19%。
據建設部的報告顯示，對於基本市場，位於許多地方的個人住房漲價，環比上升約3%。
batdongsan.com.vn網頁的市場研究科負責人阮玉孝透露，房地產出租市場的營業情況不理想，但土地房屋售價仍然上升，因為向街屋和出租房地產被視為安全的“投資渠道”，未來每個月的收入都充滿希望，同時會連年漲價。
投資商將持有並等待市場復甦，而不會以低於市場的價格拋售。理所當然，也有少數屋主願意以調整後的價格出售，力爭回收現金以用於其他需求。
阮玉孝說：“歷史數據證明，無論市場經歷不景氣還是凍結階段，後續幾年都快速增長。總體看來，樓房市場、尤其是市中心各郡的向街屋仍被視為穩定、適合長期投資的房地產類型。一旦我國成功防控疫情，以及經濟、旅遊等領域復甦，我認為那是未來期間將迅速恢復的房地產。”
越南Savills公司研究部副經理武氏慶莊贊同上述觀點並表示，土地房屋市場仍發展。據該公司的統計顯示，今年第二季度的別墅/向街屋成交量比第一季度增約49%。市場平均吸收率達53%，新的供應來源達75%。
“因為越南人仍優先購買土地住房，所以向街屋、尤其是各項目的房屋都受投資商關注，吸收率很不錯。”武氏慶莊副經理又說。
很多人等待機遇
經濟金融專家丁世顯以謹慎的觀點表示，房地產出租市場正在遇到重重困難，向街屋售價就難以上升。各份報告顯示售價上升，因為大多數考察結果都以叫賣價為準。
在一般情況下，上述數據能反映市場走勢，但不適用於目前的資金流動性沉靜情況。
丁世顯專家說，近月來，本市市場已出現出售優質房地產的消息，如第一郡裴氏春街的小酒店，或第三郡范玉石街的小住房等。向來，那些房地產類型在市場上罕見，但現在卻出售。由此看來，很多人陷入困境。
此外，丁世顯專家還透露，市場已出現價格下跌20%至30%的成交。然而，還沒有看到市場的跌價趨勢，因為遇到資金困難的投資商與有錢人正在互相等待。這是買家與賣家之間的“傷腦筋”問題。
丁世顯專家表示，很容易看到有錢人要把握其他投資商“不知所措”時以好價格購買的商機，並相信房地產一定會降價，故還在等待。
相反，房地產投資商明知資金流動性不可觀，現在出售也不行。若他們降價，有購買房地產需求者立即認為售價還會下跌，所以繼續等待。因此他們致力延長到10月份。這也是不少諮詢單位預估資金流動性會暴發的期間，考察結果也認為，很多有錢人正在觀察市場，等待疫情後以好價買入的機遇。
“此前，很多人認為房地產會漲價，不管遇到財政困難也拒絕出售，最後無法保留房屋。”丁世顯專家說。
丁世顯專家還勸喻，持有房地產但遇到資金困難的投資商須對自己的財務情況深思熟慮。
若投資商能以合理的利率向親友借款至少3個月，就可以忍耐等待。對於撐不下去的場合，借款人須採取更堅決的措施，就要出售資金流動性較高的房地產以回收資金。絕對不可以高利貸款，此舉潛伏失去財產，或要以低價出售資產的危機◆
