克服開發商違反樓層規定以牟利情況

按新的規定,建築工程的層數不包括閣樓和頂層,讓建築師和開發商在建築設計中有更多發揮創意的機會。
克服開發商違反樓層規定以牟利情況 ảnh 1 舊邑郡康嘉公寓違反建築規定,用作為商業用途的面積建設住房。
 
按建設部最近頒佈,自2020 年1月1日起生效,修訂、補充、取代規定對建築工程分級和指引在建築活動管理工作中採取的2016年第3號《通知》若干內容的2019年第7號《通知》,  建築工程的層數不包括閣樓和頂層。

許多意見認為,新的規定將有助克服開發商鑽法律漏洞、違反樓層規定以非法牟利,引致申訴檢舉、糾紛的情況。

克服建設規定的不足之處
過去期間,高層大樓、公寓、辦公室大樓等項目開發商擅自改變建築功能的情況比較普遍,令居民不滿。有些項目因不符合經批准的設計,具體是將作技術用途的樓層建設成住房出售,而被投訴。

有部分開發商擅自改變作技術用途的平屋頂的設計和功能,具體是在此層建設頂層住房(Penhouse)。甚至,有   的項目使用技術樓層的部分面積來建設辦公室出租,或霸佔作商業用途的樓層建設住房出售。

因此,越安和房地產投資公司總經理陳慶光表示,第7號《通知》明確指引、規定建築工程的各個項目計算、劃分方式,所以能避免開發商鑽法律漏洞擅自改變面積用途以非法牟利的情況。 

例如:平政縣平興鄉生利公寓過了近10年仍未獲發房地證,原因是開發商(生利房地產股份公司)違反建設規定(地下層建設面積超出經准許的面積和將陽台建設成4個頂層住房)。因此,儘管居民充分履行按合同的所有義務,但粉紅簿簽發手續仍無法辦理。
對於以康嘉房地產公司為開發商,於2014年投入運作的舊邑郡康嘉公寓,購房者發現開發商擅自將商業區域建成多間住房出售。經檢查後,市建設廳發現該公司已違反經批准的設計。

一家建築公司經理阮勇表示:“第7號《通知》明確規定頂層、閣樓、技術層等的佈局、面積等內容。同時,規定工程的層數不包括頂層和閣樓,所以開發商可以加建,只要工程的建設總面積符合規定就行,有助限制開發商想方  設法鑽法律漏洞、違反規定的情況。”

為建築設計創意解除約束
吉地房地產公司副經理阮文德對第7號《通知》各項規定的靈活調整作出評價時認為,最重要的仍是須控制土地使用系數。例如:對於面積為1000平方米,土地使用系數為5的地段,則開發商可建設的使用面積為5000平方米(地面層數量,不包括地下層)。按以前的規定,開發商只能建設5層,包括閣樓。

至於按新規定,閣樓不計入建築工程的層數,有助開發商、建築師可按自己的需求來靈活地創新、設計工程。

例如對於上述場合,開發商有權建設5層,同時加設閣樓,只要確保建築面積不超出5000平方米就行。因此,在獲准的面積範圍內,開發商可隨意選擇住房的設計、佈局、結構,甚至添加閣樓。

阮文德副經理評價:“第7號《通知》沒有調增建設面積,只‘釋放’工程投建創意。以前的規定將面積小的頂層、閣樓也視為1層。新的規定允許建築師、開發商有更多設計創意。”◆
 
市房地產協會(HoREA) 主席黎黃洲對“國家公寓住房技術標準”草案規定公寓住房面積最少為25平方米,至少須有1個房間和1個廁所一事表示非常贊成。

HoREA建議對於目的為出售,或出售結合出租的商業住房項目,須確保面積小於45平方米的住房所佔的比例不超過該項目公寓總數的30%;對於目的為出租的商業住房項目,面積小於45平方米的住房所佔的比例不得超過該項目住房總數的50%。

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