记者（●）：尽管依法公布了新的地价表指引，您对当前房地产价格上升的评价如何？
邓雄武教授、博士（▲）：当前的市场很不寻常。自2020年以来，住房项目审批陷入困境，大量项目要暂停。因此未来形成的住房出售资金就没了，或者说资金来源流失了。
从其他资源流入房地产市场的资金也没有。国家银行目前并不轻易向房地产提供贷款服务，甚至还控制资金量和小心“看守”。对于来自债券的资源，许多房地产投资商的财务潜力薄弱，因此不足以支付本息。
对于把资金注入无法出售商品房地产的商家来说，金钱就“埋”在那里，银行贷款到期时也没钱偿还。房地产资金被困，因此商家只好虚拟抬高售价来弥补损失。目前，房地产市场的资金流动性非常低。市场几乎停滞不前，投机者和大商家抬高价格。众所周知，这不是真实售价，所以没人买。
此外，2024年《土地法》的新要点之一是取消原有的地价框架。而是按照用地目的、用地期限、输入资讯和其他影响因素等来确定贴近市价的地价表。这也是计算土地使用金、租金、土地使用税、土地使用权转让收入、管理手续费、罚款、土地领域违法补偿金和拍卖起标价的依据。
新的地价表会影响房地产价格，因为地价表贴近市价时，会拉动与土地相关的国家财政预算，如场地拆迁补偿金、与土地相关的税费。房产涨价时，房地产所有者不想出售，而继续等待价格再上升。因此，实际成交量并不增加，甚至还会减少，导致市场的资金流动性较低。
●您认为，未来期间的地价走势将如何？
▲当然，房地产价格处于上涨趋势，但价格将比实际价格更“虚拟”。因价格上升时，房地产所有者不会想出售，而继续等待房地产涨价。因此，实际成交量并不增加，甚至还使市场资金流动性较低。
例如，2023年流入房地产市场的资金来源被堵住，导致投资商的资金短缺及要抛售以减少损失。此时，他们正在设法刺激“虚拟”涨价，赚取更高的利润来弥补先前的损失。这也是过去期间房地产价格“突然”上涨的原因之一。
面对房地产价格暴涨的情况，市场上出现了“供需大战”，即有一群人（社群）呼吁停止购买，等待房价下跌后再交易。如果这种情况持续下去，市场的资金流动性将更加有限，市场可能会“冻结”。因此，为了避免价格飙升，稳定房地产市场，我认为务必制定适当的地价表上涨路线图。
原则上，国家的地价表仍须贴近市价，价格可能会很高，但政府须落实降低投资项目的投入地价政策。与此同时，改革房地产税。结合这两项措施，地价将迅速贴近市价，但仍处于被认为合适的水平。
●照您的看法，所提及税务措施被视为调控房地产市场的工具之一。事实上，对多套房地产拥有者征税的想法并不新鲜，近20年前曾被提出，但至今尚未实施，原因何在？
▲近20年来，党中央执委会先后3次提出改革《土地法》的《决议》，但至今所有想法仍未实现。具体是，2003年第26号《决议》、2012年第19号《决议》与2022年第18号《决议》，都认为制定《房地产税法》是当务之急，旨在对大量未投入使用的房地产拥有者和土地投机、囤积行为征收更高的税率。
在草拟2003年《土地法》时，我曾提议修订《土地法》须同时制定《房地产税法》，但近20年来一直没有实施。
房地产税问题的关键是如何征税，征税真正可行的依据是什么。例如在征税方面，长期以来许多人都想学习新加坡的征税方式，即购买第二套、第三套或更多房屋的人士，缴纳税率更高。
然而，越南的特色与新加坡不同，万一第一套房子价值很大，第二套房子价值较小，难道只对第二套房子征税，而忽略第一套房子?此外，其他若干国家对房地产所有权征收价值1%至1.5%的税率。
越南人的收入仍很低，如果我国按这个水平征税，民众就无法承受。须研究适合越南的税收，可以按照房地产或拥有面积的价值征税，确保既防止房地产投机又确保社会民生的目标。
●假设如果我们下定决心，房地产税的措施能否实施？
▲我认为，理论上，世界各国学者都肯定是可以解决的。人们把钱投入房地产时，就要以税收来调节。然而，如何征税才能符合80%民众的生活条件是个难题。税收必须适合我国的国情，也不是不可能的。
这是否意味着可以满足揭露住房和说明房地产来源等其他条件?如果不能的话，可以过户给他人，那么谁来纳税呢?目前管理基础建设较差，X先生在甲省、乙省、丙省都拥有房地产。这样的基础设施并不能确保《税法》的可行性。
我认为，除了这个《税法》之外，还有许多事项要做。第一、在政策方面，许多人认为他们对自己的资产拥有隐私权和保密权。因此，须向所有目标群体揭露资产达成共识。第二、管理基础设施能否升级？这是房地产和人口数据库。
公安部提议，本着数字化转型和严格管理资讯的原则，把这两个数据库合并来解决管理基础设施问题，我曾表示支持。
记者：谢谢您！◆
