購房者須注意的風險

發生糾紛：客戶受損

首先，《西貢解放報》副總編輯黎前線提出在未來形成的住房經營模式的優勢，已獲《不動產經營法》批准和落實了逾10年，那是各項目開發商可以集資以開展項目，同時購房者的財政壓力獲減輕，可以按項目的開展進度而分期付款，售價比已建竣的住房單位便宜。據實際的統計數據顯示，起碼有5個風險使客戶“上當”，從法理卷宗、銀行財政至項目開展進度、住房單位質量等。黎前線副總編輯說：“法律規定編撰人已盡力提出各原則和條件以束縛項目開發商，保護在未來形成的住房購房者的合法權益，但該模式對客戶潛伏不少法理風險。”

市土地註冊辦事處副主任范嘉和對上述意見表示贊同，並表示：法律規定項目獲簽發土地使用權證書、建築許可證、地基建竣驗收證後，才可以投入經營。將項目推出市場前，要先通知國家管理機關。上述制裁出台的目的是，為購房者限制風險。然而，最大困難是怎樣將那些規定納入生活？市建設廳所屬住房開發科長潘長山認為：在未來形成的住房單位簽約出售前，須獲市建設廳確認集資條件充足，銀行可以擔保全部或一部分項目，視不同項目而定。

在銀行角度下，東方商業股份銀行（OCB）總經理阮廷松提供值得注意的資訊：“不是哪個投資商都獲得銀行擔保，實際上是很少的，因為銀行審批貸款嚴密。”曾處理不少糾紛場合的蔡文鍾律師表示：目前，法理規定尚未保護購房者的安全，若發生類似嘉富Land項目的場合，就很難處理。據此，位於守德郡的嘉富Land項目開發商於3年前向300多個客戶出售住房單位，掙到1000億元，甚至一住房單位賣給不少客戶，之後開發商潛逃，項目半途而廢。開發商的違法行徑足以構成犯罪，但職能部門卻不懲處，並認為那是民事關係。很多案件與不動產貸款息息相關，主要是各家銀行與不動產開發商的錯過，若追究刑事責任，客戶將承擔風險。

注入不動產的款項創新高

在座談會上，國家銀行本市分行副經理阮黃明表示，大量款項注入不動產領域。從2013年至今，注入不動產的款項分為外國直接投資（FDI）資金、僑匯和投資基金等，但最重要仍是銀行信貸。對於是否發生虛構不動產“熱”的問題，目前的政策機制正在設法以避免發生該狀況。今年初，各家商業銀行只使用五成短期資金提供中長期貸款，至明年將降至四成，而幾年前是六成。國家銀行行長頒發《指示》，要求各家商業銀行檢查不動產、建設－經營－轉讓（BOT）模式投資領域的風險。因此，各家銀行須嚴管注入不動產的資金，確保安全效果。據國家銀行今年第一季度對不動產領域的統計數據顯示，全市的總餘額逾1500萬億元。其中，不動產領域的餘額是164萬億元，佔總餘額的10.88%。阮黃明副經理說：“與幾個階段前相比，現在的不動產信貸餘額創新高，但最高是絕對數，比率只佔總餘額的10.88％，低於2007年至2008年階段，當時信貸增幅佔總餘額的逾30％。”
對於在未來形成的住房出售場合的銀行擔保問題，阮黃明副經理肯定：銀行只擔保項目開發商對客戶的財政義務，而不是擔保不動產項目和不動產工程。換言之，項目開發商不如期交房或不按合約履行承諾，導致客人得不到交房的時候，銀行擔保向客戶退還已繳納的款項。此外，各信貸組織的擔保是為了管理或限制購買在未來形成的住房的風險。由此，讓購房者對項目開發商信心。對於擔保費，各家銀行目前的擔保費競爭，年均0.05％至0.12％是實行擔保業務的起碼費用，項目就是抵押資產。
對於絕大多數客戶關注項目開發商與客戶、銀行發生糾紛時，如何簽發住房所有權證書的問題，阮黃明副經理透露：市人委會於今年3月頒行了處理這些場合的文本。具體措施是要求項目開發商實行以下3個步驟：首先，市資源與環境廳要求項目開發商將達成協議的文本向銀行致送，旨在建議辦理登記修改抵押內容的手續，將解押資產向客戶移交。其二，國家銀行本市分行將要求項目開發商與提供貸款的銀行達成協議，讓開發商提取抵押資產。最後，市資源與環境廳及各郡縣人委會審議，給予已充分實行財政義務的購房者簽發住房所有權證書。對於項目開發商持有私人資產，但未得到簽發證書的場合，市資源與環境廳將給予開發商的私人資產簽發所有權證書，之後國家銀行將要求商業銀行批准取代抵押資產，進行解押住房單位以辦理住房所有權證書的簽發手續。對於項目開發商蓄意延緩，不向銀行還債的場合，本市指導市建設廳檢查開發商的不動產出售活動，由此確認開發商的經營違規，並採取行政處罰措施。市資源與環境廳及各郡縣人委會指引購房者按法律規定辦理起訴手續。對於有違法跡象的場合，將進行刑事懲處。以上是解決有關購買在未來形成的住房可能會發生的風險的基本措施◆