為公寓維修基金提供解決措施

在公寓運作過程中,大部分所發生的糾紛事件是與公寓維修基金有關。目前,全國共有4422幢新舊公寓,其中有10.3%公寓發生糾紛。過去期間,與公寓維修基金緊密相關的糾紛佔公寓糾紛事件總數的15%。

舊邑郡Dream Home Luxury公寓開發商至今仍未向管委會轉交高達近100億元的維修基金。

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與公寓維修基金有關的糾紛
實際上,有關公寓住房,尤其是公寓維修基金的現行法律規定、規範尚未明確或不充分,體現出對此類型的管理經驗不足。另外,制裁處罰太輕,不起到懲戒作用。各家公寓開發商編纂合同都有利於他們,故客戶在糾紛事件中處於弱勢。公寓開發商佔用公寓維修基金鉅款,但只被處罰幾百萬至數千萬元,這筆罰金更“鼓勵”這種弊端頻發。如果法律規定對佔用公寓維修基金的企業進行凍結賬號,可能會帶來另一個結果。

最近,建設廳發出文本,建議市人委會和建設部再次審查有關對公寓和都市區開發商進行強制,將公寓維修基金轉交給居民的規定。據此,過去期間,已發生了許多有關公寓維修基金管理、運作及使用的複雜問題。最大的問題是,公寓開發商不舉行首次選舉管委會的會議以成立公寓管委會;不轉交公寓維修基金,給公寓在檢查、維修、改建等工作帶來困難。故此,市建設廳建議,取消責成公寓開發商向公寓購房者收取等於購房合同價值的2%的公寓維修費的機制。在使用和管理公寓過程中,公寓維修費將由公寓管委會向住房單位購買者徵收。收取金額多少是由公寓召開會議來決定。

此前,市房地產協會也向有關機關、部門呈交文本,建議取消購房者需要繳交等於購房合同價值的2%的公寓維修費的規定。因為此規定是不必要、不合理,給購房者增添負擔。該協會建議,應該讓公寓管委會負責收取公寓維修費和制定機制以實行上述任務。
取消公寓開發商收取公寓維修費規定的建議是不好的,因為在移交住房之後,要收取公寓維修費既困難又費時。那是未說到,向每個戶主收取各種費用將花很多時間,與此同時,有的維修費金額大。如果購房時不進行收取的話,以後公寓管委會就很難動員居民繳費。

法理走廊及監察機制
可以說,開發商收取公寓維修費,然後存放銀行已創造條件讓他們將這筆基金用於其它目的。因為開發商往往總是“求財若渴”,尤其是他們開發的項目滯銷時。所以,對開發商進行強制是正確,但問題在於現行法律規定仍存在羈絆。因為,按規定,開發商不可以自立個人賬號。如果進行強制,那要凍結哪個賬號?如何收取這筆錢,或者強制後,把錢轉到哪個賬號?甚至是把公寓維修基金轉交給管委會也可能發生被佔用、缺乏透明度等問題。

如果只因為若干害群之馬而取消收取公寓維修費,將給公寓和市容帶來負面影響。最關鍵的是,要制定法理走廊,完善緊密監察機制。應該由3方互相監察、管理公寓維修基金,分別是:開發商、居民、中立管理單位。一旦發生違法行徑就按法律規定制裁。

公寓管委會只是代表公寓居民的單位,沒有法人資格,所以在法院上,管委會沒有代表資格,與某個公司相比,如果管委會違規使用公寓維修基金,採取處罰措施很難。需要一個更有效的解決措施是,公寓管委會應該組織如同一個有限責任公司般,具有充分的法理資格,有圖章等◆

相 官

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