房東、租客各有苦處

新冠肺炎疫情對社經造成全面影響,引發了許多糾紛。在市中心區的許多場地租客因經營困難而須退租,儘管房東同意減租,但仍留不住租客。

富潤郡潘赤龍街出租場地。

富潤郡潘赤龍街出租場地。

此情況導致房東與租客之間發生很多法理問題,例如:單方面終止合同的租客須承擔什麼義務?房東可否保留租客的財產?

是否應該保留租客的財產?
黎氏玉蓮(63歲,家住第五郡)在陳興道街有一間住房。於2020年11月,她與DR.DALUSD口腔頜面股份公司簽訂場地出租合同,具體是她將部分住房租給該公司作為經營用途,租期為2年。但至2021年10月11日,DR.DALUSD公司突然發文通知,由於受到新冠肺炎疫情的影響,該單位根據國家的規定須暫停運營4個月,因此遇上很多困難,所以從10月11日起退租,同時要求房東給15 天時間來收拾場地。據她說,DR.DALUSD 公司不僅單方面終止合同,拖欠4個月租金,還“威脅”她若阻礙他們搬離,可被追究刑事責任。

與此相似,2021年初,越南CJ CGV 公司(CGV)將國際媒體股份公司(IMC) 向第一郡人民法院提告,要求終止場地租用合同,而不要賠償。據此,CGV於2018年3月23日簽訂在第一郡新定坊IMC高層大樓租用場地的合同,租期為20年。但由於新冠肺炎疫情爆發,導致電影院受到嚴重影響。雙方儘管已多次談判,但仍無法達成共識。所以,CGV於2020年10月29日向IMC書面通知及於2020年11月2日停止在該場地的經營活動。之後,CGV沒有搬離,也沒有向IMC支付租金。據IMC代表告知,按雙方簽訂的合同,若租用方違反合同,則出租方有權保留、使用租用方放在場地的財產。

不僅房東苦不堪言,很多租客因拖欠租金而被房東保留財產。

梅姐(化名)敘述,她此前租房,但沒錢支付租金。她已申請延期支付 租金,但遭拒絕,而且在她外出的時候,房東已關門並保留她的財產。直到梅姐完成支付租金之後,才可將財產 搬離。

可被視為違規行徑
市律師團阮國強律師認為,保留租客的財產以要求支付租金的行為是否違規一事取決於合同內容。若合同沒有註明房東可以保留、出售租客的財產以補貼租金的內容,則房東保留租客的財產一事已侵犯租客的財產所有權(據2015年《民法》第一百五十八、第一百六十三條)。因此,租客有權要求房東終止非法保留財產的行為,並將所有財產向租客退還。

若房東仍保留或出售租客的財產,則據2015年《刑法》(2017年修訂、補充)可被視為有搶奪財產、非法侵佔財產等行為。

但若租客不履行支付租金的義務,但仍使用出租房或存放物品及延遲退租,房東怎麼能取回出租房以免違法?

市律師團阮莎鈴律師認為,據2015 年《民法》第四百二十八條,若一方嚴重違反合同,或各方有約定或法律有規定,則另一方有權單方面終止合同,而無需承擔損失賠償責任。對於租房合同,不支付租金是嚴重違反合同的行為之一。

《民法》第四百八十一條第二款規定,對於各方約定按期支付租金的場合,若租客連續3期不支付租金,則房東有權單方面終止合同,另有協議或法律另有規定的場合除外,但在終止合同前須向租客通知。

在合同終止後,若租客仍繼續使用場地,是沒有法律依據的。據《民事法》第一百六十六條規定,房東有權收回場地。房東在收回出租房時,需對出租房的現狀和租客留下的財產做錄案(由執達員做),以免發生糾紛◆

雪 梅

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