胡志明市律师团张玉辽回复：根据法律规定和实际情况，不仅土地使用权证书企名人拥有买卖、出售、转让的权利，而受委托人也可以行使这种权利。
此外，土地“不能合法交易”还包括许多场合，例如有争议的土地、被决定撤销的土地等。
而且，你转账的12亿元金额是根据协议来定的，无论是订金还是转让合同，是否已得到公证?
总而言之，您提供的资讯不足，因此没有明确的依据可以根据刑法的规定确定您的12亿元收款人的行为是否属于欺诈或滥用信任侵吞财产的行为，或只是违反协议完成土地使用权转让的义务。
因此，我假定有两种场合发生。
场合一，如果收款人的行为呈现2015年《刑法》（2017 年修订补充）规定的欺诈/滥用信任侵吞财产的迹象，您可向警察机关投诉。
如果执执行机关在处理资讯过程中发现犯罪迹象，则执行机关将立案并作出案件、嫌犯起诉的决定。
之后，检察院将追诉，法院将根据刑事诉讼手续审理案件。
在此案件中，您将被确定为受害者，并有权要求实施欺诈/滥用信任侵吞财产行为的人归还您的12亿元。
场合二，收款人的行为没有犯罪迹象，而只是违反双方约定即按时转让土地使用权的义务。在这种场合下，您需要向有管辖权的法院提起民事诉讼来起诉收款人。
为可提出起诉，您须准备一套起诉文件，包括：申请起诉书和证明诉讼请求有充分依据的相关文件，包括您已转账的银行对账单、合同、协议等文件。尤其是卖方义务的条款，并附有您和被告的身份证或人民证等个人文件。
关于民事诉讼的费用，您的争议被确定为具有12亿元配额价值的案件。
根据2016年第十四届国会常务会第326号《决议》的规定，价值12亿元的案件的诉讼费用将按3600万元+3%×4亿元（超过8亿越南元）=4800万元。
因此，您必须准备至少50%的金额来预付法庭费用，这是您的案件得到有管辖权的法院解决的必要条件。
您也可以查看上述第326号《决议》关于免减诉讼费案件的内容，并与您的案件进行比较，看看是否可按规定免减。
此外，您还须准备可能滋生的其他费用，例如您无法或没有时间自行提起诉讼时的律师费、败诉方不自愿执行时的判决执行费用等◆
